Novosti
TRŽIŠTE STANOVA I KUĆA U 2023.

Pad cijena nekretnina ove bi godine mogao biti neznatan
Objavljeno 7. siječnja, 2023.
Kupnja će biti zanimljiva našim državljanima u Njemačkoj, Austriji, Švicarskoj...

Prošla je godina za agencije koje se bave tržištem nekretnina u Hrvatskoj bila vrlo uspješna, a ulazak u Schengen i uvođenje eura imat će pozitivan utjecaj na njih i u 2023. No inflacija i neizvjesnosti na globalnim tržištima mogle bi u idućem razdoblju dovesti do stagnacije u kupoprodaji stanova, kuća i vikendica te poljoprivrednog zemljišta.



Činjenica je da tržištu nekretnina nije naštetila dvogodišnja pandemija COVID-19, već je, naprotiv, potaknula građane da ušteđevinu ulože u stanove i da joj na taj način ne samo sačuvaju vrijednost, već rentanjem i oplode.

Dugotrajan rast


U 2021. godini ukupni promet nekretninama iznosio je 60 milijardi kuna, što je 20 milijardi kuna više nego godinu prije, a cijene nekretnina u tom su razdoblju rasle gotovo 15 posto, dok je broj kupoprodaja porastao za 30 posto. Trend rasta cijena nekretnina nastavljen je i u 2022. i, prema prethodnim podatcima Eurostata, cijene su u prva tri mjeseca rasle za 13,5 posto u odnosu prema istom razdoblju godinu prije, što je iznad europskog prosjeka. Prema podatcima Državnog zavoda za statistiku, u prvom kvartalu 2022., u odnosu prema posljednjem kvartalu 2021., cijene nekretnina rasle su za 6,5 posto u Zagrebu, za 3,3 posto na Jadranu i za 6,4 posto u ostatku Hrvatske.

Kako ocjenjuju proteklu godinu i kakva su im očekivanja u ovoj, pitali smo nekoliko vlasnika agencija za promet nekretninama u Osijeku. Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK - Županijskoj komori Osijek i direktor German d.o.o. - Agencije za promet nekretninama, tvrdi da je do posljednja dva mjeseca u 2022. tržište nekretnina bilo vrlo aktivno, no u studenome i prosincu potražnja je stala, osim za male stambene jedinice. "Na tržištu su sada velike stambene jedinice, mahom u urbanim vilama, gdje je kvadratura od 80 do 120 pa i 130 četvornih metara, tako da su to zaista veliki iznosi, a odluke o kupnji takvih stanova ne donose se baš brzo", objašnjava Grgur, dodajući da je godina u početku bila korektna jer je bilo dosta manjih stanova koje je tržište prihvatilo i brzo su se prodavali unatoč visokim cijenama. One su bile od 1300 do 1600 eura za kvadrat rabljenog stana, a kod novih stanova od 1500 do 2000 eura, ako se radilo o nekom iznadprosječnom luksuzu. Ističe da su ostali samo veliki stanovi u urbanim vilama koje se i dalje grade jer investitori u njima vide interes.

"Naime, parcele su takve da se na njima ne može graditi višestambena građevina i zato grade te velike stanove po cijeni od 1750 do 1850 eura po kvadratu. Za životni standard prosječnog čovjeka u Slavoniji to je golem novac", kaže Grgur. Za prošlu godinu kaže da se u nekretnine ulagalo puno vlastitih sredstava, plaćalo se mahom gotovinom. "Poljoprivredna zemljišta se traže, no kvalitetnih i veliki parcela na tržištu nema. Početkom godine hektar je bio od 6500 do 8000 eura, a sada je prešao i 10 tisuća eura, no što vrijedi kada zemljišta nema. To su uglavnom male parcele, ali kvalitetne table od 10 i više hektara nemoguće je naći", naglašava, navodeći da je posebno tražena zemlja u Baranji, Silašu i okolici Osijeka, prema Klisi, gdje je zemlja vrlo kvalitetna.

Govoreći o očekivanjima od ove godine, Grgur podsjeća na to da stručnjaci predviđaju vrlo ozbiljnu recesiju i prognoza je da cijene stanova dalje neće rasti, moguća je stagnacija ili čak možda i blagi, neznatni, pad cijena. Prema njegovim riječima, Hrvatska će i u ovoj godini biti zanimljiva za kupnju nekretnina našim državljanima koji žive po Njemačkoj, Austriji i Švicarskoj. "Kupuju nekretnine u Hrvatskoj jer su u odnosu na te zemlje cijene daleko niže, rekli bismo korektnije. Većinom kupuju u priobalju, možda ne baš prvi red do mora, ali u zaleđu većih gradova, kupuju i u Slavoniji. Statistike kažu da su se lani nekretnine kupovale u Hrvatskoj uglavnom stranim kapitalom, do 36 posto od ukupne trgovine nekretninama u RH", kaže Grgur i zaključuje da će biti jako dobro ako ova godina bude kao prethodna.

Pavo Đanić, ovlašteni agent za posredovanje u prometu nekretninama Fidus, nekretnine i investicije d.o.o. Osijek, kaže kako su svi očekivali da će u 2022. doći do stabilizacije, pa čak i pada cijena, a da su najveći pesimisti očekivali pucanje nekretinskog balona. "Nekoliko je faktora, kao što su niske, nikada niže, kamatne stope u financijskim institucijama, rast primanja, subvencije države, grada i županije, male kamatne stope na štednju u bankama i inflacija, kupnja od strane stranaca (sedam od 10 nekretnina na moru i u Zagrebu kupili su stranci), utjecalo na veliku aktivnost na tržištu nekretnina u prvoj polovini i trećem kvartalu 2022. U posljednjem, četvrtom kvartalu dolazi do stagnacije zbog vrlo slabe ponude manjih (do 60 m2), kvalitetnih stanova, povećanja cijena (cijene malih stanova u Osijeku otišle su čak do 2000 €/m2), velike inflacije, povećanja kamatnih stopa na stambene kredite i pooštrenih uvjeta za odobrenje kredita, pada potražnje koja se izjednačuje s ponudom, ali i nerealnih očekivanja vlasnika nekretnina", pojašnjava Đanić.

Više kupaca


On smatra da će sigurno doći do stabilizacije cijena, no ne toliko u novogradnji koliko u staroj gradnji. "Imali smo 2008. pad; 2015. rast; a 2023. ćemo imati pad - samo je pitanje koliki i koliko dugo će trajati izlazak iz krize", zaključuje Đanić.

Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik Agencije Tasman nekretnine, prošlu godinu smatra jednako dobrom kao i prethodnom. "Teško je biti prorok i predvidjeti što će se dogoditi, no s obzirom na to da nam se otvara i europsko tržište, očekujemo još bolju prodaju i veći interes. Jedina stvar koja na to može utjecati globalno negativno je rat, ali što se tiče mikrotržišta, mi posljednjih godina idemo samo prema gore, i cijenama i prodajom. Evidentno je da su cijene porasle i zadržavaju se na nekoj razini. Valja uzeti u obzir da te cijene nisu investitorima omogućile da više zarađuju, nego im se jednostavno input povećao. Ali definitivno prodaja je bolja i to iz godine u godinu", naglašava.

Prema njegovim riječima, to je jasno vidljivo i kroz činjenicu koliko se u Osijeku gradi novih stanova u posljednjih pet godina. "I laici i oni koji uopće ne traže nekretnine mogu zamijetiti da se dugo godina nije toliko gradilo. To se, naravno, nije odrazilo na sve, jer imamo i dalje okolicu Osijeka gdje su kućama porasle cijene, no ne u tolikoj mjeri koliko stanovima u gradu. Nemoguće je sve generalizirati i ima puno vrsta nekretnina čije cijene ovise i o lokaciji. Osijek se, međutim, ne može uspoređivati s manjim gradovima u njegovoj okolici, nego sa sebi ravnim gradovima, sveučilišnim centrima. Ovdje se može kvalitetnije školovati, naći bolji posao i bolje napredovati nego u nekim manjim sredinama", rekao je Šabić. Napominje da su migracije stalno prisutne i da će stranci moći nesmetano kupovati nekretnine. "Sada imamo puno više kupaca, mi smo njima jako povoljni i svi oni koji si žele osigurati neku nekretninu za život u mirovini to mogu učiniti", tvrdi Šabić.
Tomislav Prusina
Šabić: S obzirom na to da nam se otvara i europsko tržište, očekujemo još bolju prodaju i veći interes

VAŽNI FINANCIJSKI I PSIHOLOŠKI FAKTORI
Đanić smatra da cijene više neće moći tako rasti, ali se i cijena novogradnje neće vratiti na 1500 eura po kvadratu ili niže. Najvećim “gubitnicima” krajem 2022. i u 2023. godini vidi suvlasnike “starih”, većih nekretnina (stanova), useljivih kuća i kuća za rušenje odnosno zemljišta kojima će, ako žele prodati nekretninu, morati korigirati cijenu. “Naravno da će vlasnici takvih nekretnina teško prihvatiti taj slijed, ali što vrijeme prodaje bude duže trajalo, neizbježno će i oni morati prihvatiti stvarnost i korigirati cijenu. Iz navedenog se da zaključiti da će do korekcije cijena sigurno dođi u posljednjem kvartalu 2023. Kvalitetne nekretnine, osobito na moru i Zagrebu, vjerojatno će ostati na istoj razini zbog povećane potražnje stranaca, stanovnika Europske unije. Isto tako će biti i u Osijeku, ali za nekretnine manjih kvadratura. Visoka inflacija i recesija su svakako ne samo financijski već i psihološki faktor smanjene potražnje”, uvjeren je Đanić.

Najčitanije iz rubrike