Udruga "Upravitelj" na nacionalnoj razini djeluje od 1999. godine, od kada okuplja pravne i fizičke osobe registrirane za upravljanje nekretninama.

Trenutno kroz svoje članstvo okuplja 87 tvrtki upravitelja iz cijele Republike Hrvatske, koje upravljaju s više od 550.000 prostora - stanova, poslovnih prostora, garaža, što čini više od 30.000.000 četvornih metara ili gotovo 90 posto cjelokupnog fonda kolektivnog stanovanja, koji je predmet upravljanja i rada upravitelja sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

- Cilj udruge je da potiče, pomaže i razvija djelatnost upravljanja nekretninama. Udruga organizira savjetovanja, predavanja, seminare, kongrese, tribine i druge stručne skupove o problemima iz djelatnosti upravljanja i održavanja zgrada radi strukovnog povezivanja te stručnog i profesionalnog povezivanja članova, ujednačavanja upraviteljske i sudske prakse. Stručni odbori unutar udruge pružaju gotovo svakodnevne konzultacije i stručnu pomoć članovima o pravnim, tehničkim i financijskim pitanjima. Tijekom proteklih 19 godina udruga jer održala 29 skupština, 106 sjednica Upravnog odbora, više od 40 savjetovanja i stručnih skupova. Objavila je čak 190 stručnih radova, publicirala 185 slučajeva iz prakse, izvela više od 80 stručnih radionica, provela postupak učlanjenja i brisanja više od 150 upravitelja u Hrvatskoj. Sve uz stalni rad na podizanju suradnje s nadležnim državnim tijelima. U tome kontekstu sudjelovali smo u kreiranju Zakona o energetskoj efikasnosti zgrada. Upravitelji su nositelji energetske obnove višestambenih zgrada, a naš utjecaj na nadležna ministarstva, institucije uvijek ide k unaprjeđivanju upraviteljske djelatnosti. S ponosom možemo reći da upravljanje zgradama u Hrvatskoj bez udruge "Upravitelj" ne bi dostiglo sadašnju razinu upravljanja i stanja stambenog fonda - kaže Bojan Bodražić, predsjednik "Upravitelja" te ujedno i direktor osječkog Zavoda za stanovanje, s kojim smo razgovorali o aktualnim problemima u sektoru stanovanja u Hrvatskoj.

Koja je trenutno najaktualnija problematika u sektoru višestambenog stanovanja u RH?

- Jedna od najaktualnijih tema zasigurno je energetska obnova višestambenih zgrada. Članovi udruge "Upravitelj" uspjeli su povući čak 70 posto novca s posljednjeg natječaja za energetsku obnovu višestambenih zgrada. Ukupna investicija projekta Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja iznosi više od milijardu kuna, a od toga je više od 560 milijuna kuna nepovratnih sredstava iz Europskog fonda za regionalni razvoj. Posljednji, trenutno u realizaciji, poziv za dostavu projektnih prijedloga bio je otvoren 17. listopada 2016., netom prije jesenskog skupa upravitelja na koji su se odazvali brojni članovi upravo zbog aktualnosti teme i prilike za povlačenje europskih sredstava. Tu nam je puno pomogao i dolazak na skup ministra i pomoćnika ministra graditeljstva i prostornog uređenja te direktora Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost koji su nam podrška. U želji što uspješnije pripreme vrlo složene projektne dokumentacije te kasnije provedbe samih radova na energetskoj obnovi prema strogim EU pravilima, održani su brojni sastanci i stručne radionice. Unatrag nekoliko godina koliko traje energetska obnova, ona je jedna od glavnih i neizostavnih tema svih naših okupljanja upravitelja. Iza upravitelja je do sada veliki odrađeni posao, no još uvijek nije sve gotovo. Većina njih je u ovom trenu "na gradilištu", u tijeku su radovi na samoj obnovi.

Ima li problema vezanih uz energetsku obnovu?

- Upravitelji i dalje skreću pažnju na nekoliko ozbiljnih problema koji bi mogli znatnije "prikočiti" cijeli proces energetske obnove te, u najgorem slučaju, dovesti i do penala zbog nepoštovanja ugovornih obveza. Na prošloj sjednici Upravnog odbora udruge "Upravitelj" održanoj u listopadu u Mariji Bistrici istaknuo sam zabrinutost vezano uz rokove izvođenja radova jer ima slučajeva gdje je isti izvođač angažiran na više objekata - zbog nestašice kvalificiranih radnika, izvođača radova i materijala. Također, dobavljači ponegdje kasne s dostavama bankovnih garancija što stvara dodatne otežane okolnosti za izvedbu i početak radova. Upravitelji smatraju i da su poskupljenjem radova izvođača - zbog veće potražnje te dizanja cijene radova i materijala - a u određenim slučajevima i pogrešnim procjenama projektanata izgubljeni već sada svi financijski efekti koji su zapravo cijelim ovim procesom trebali biti postignuti. Istaknut je i problem vrlo dugih rokova dostavljanja povratnih informacija i odobrenja u slučajevima kada se traže eventualne izmjene i dopune projekata, čime cijeli proces izvođenja radova trpi. Time se upravitelji ujedno dovode u nezgodan položaj sa suvlasnicima, ali i sa samim izvođačima radova. Izneseni problemi promptno se komuniciraju prema nadležnim institucijama kako bi se na vrijeme skrenula pažnja na glavne probleme te u konačnici ovaj veliki posao energetske obnove uspješno završio s obzirom na to da se radi o novini s kojom se upravitelji, odnosno suvlasnici nisu do sada nikada susretali u svome radu.

Kakav je stav "Upravitelja" prema famoznim toplinskim razdjelnicima koji su podijelili Hrvatsku?

- Ugradnja uređaja za mjerenje toplinske energije, odnosno uređaja za raspodjelu troškova toplinske energije treba biti u skladu s načelima Direktive 2012/27/EU, odnosno treba biti provedena u mjeri u kojoj je to tehnički moguće, financijski opravdano i razmjerno s obzirom na potencijalne uštede energije. Razdjelnici nisu brojila stvarne potrošnje toplinske energije, nego samo jedan od načina raspodjele troškova isporučene topline u nekoj zgradi. Od 2005. godine sve novoizgrađene zgrade moraju imati ugrađena mjerila potrošnje topline na svaki stan, a sve stare zgrade dobile su rok u kojemu su morale instalirati mjerenja na zajedničkoj toplinskoj podstanici zgrade. Time su zadovoljeni EU zahtjevi, pri čemu je trošak ugradnje mjerila topline u toplinsku podstanicu nekoliko tisuća kuna, dakle višestruko manji od ugradnje razdjelnika u sve stanove. U toplinskoj podstanici mjeri se ukupna količina isporučene topline u zgradu, koja se onda, prije razdjelnika, dijelila po kvadraturi stanova. Ukupni računi potrošača u zgradi ne mogu biti ni veći ni manji od količine topline izmjerene na ulazu u zgradu. I uz razdjelnike u izračun troškova grijanja sada se također uzima kvadratura stana. Za sada, obveza ugradnje i korištenja razdjelnika ostaje, ako se izmjenama Zakona o tržištu toplinske energije drugačije ne odluči.

Kako na nacionalnoj razini napreduje uređivanje zemljišnoknjižnih odnosa u stambenim zgradama?

- Prema Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 114/09 i donošenjem Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora vlasnicima stanova i poslovnih prostora uvedena je obaveza povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora. Na taj način omogućeno je svim vlasnicima stanova i poslovnih prostora da preko pojednostavljenog postupka obave svoju zakonsku obvezu. Etažiranje i dalje predstavlja postupak kojim se postiže sveobuhvatno rješavanje prostora u zgradi, sjedinjavanje zgrade i zemljišta, utvrđivanje udjela suvlasništva pojedinih suvlasnika u zgradi, ali etažiranje više nije zakonska obveza već je to povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora kojima se dobiva uređeno zemljišno-knjižno stanje. Zahvaljujući pojednostavljenju postupka udruga "Upravitelj" na razini Hrvatske ima jako dobre rezultate u povezivanju ZK-a i KPU-a. U nekim gradovima povezivanje je u cijelosti završeno, a u preostalim gradovima još se provode isti postupci. Važno je napomenuti da je zakonodavac ovlastio upravitelje zgrada za postupke povezivanja, a svi troškovi vezani uz to mogu se platiti iz sredstava zajedničke pričuve.