Cijene nekretnina u Hrvatskoj prošle su godine prosječeno rasle gotovo 15 posto, a promet nekretninama iznosio je 60 milijardi kuna, 20 milijardi kuna više nego 2020.

Iako su mnogi očekivali da će u 2022. cijene nekretnina početi padati, rat u Ukrajini i rastuća inflacija utjecali su na građane da pad vrijednosti svoje ušteđevine dodatno zaštite kupovanjem nekretnina. Tako su cijene i ove godine nastavile s rastom. Lani se kalkuliralo s mogućnošću da se prenapuhani balon cijena raspukne, no to se nije dogodilo, a sada već ponovno slušamo kako bi se takav scenarij mogao dogoditi u idućoj godini. Međutim, nekoliko bitnih činjenica jako će utjecati na to tržište. Naime, očekivan je nastavak rasta inflacije, a nastavlja se i globalna neizvjesnost zbog rata u Ukrajini. U Hrvatskoj će, uza sve to, na tržište nekretnina utjecati i uvođenje eura te ulazak u Schengen. Kako će se sve to odraziti na tržište nekretnina i može li se ponoviti scenarij iz 2008. godine, pitanja su na koje smo odgovor potražili kod stručnjaka za kupoprodaju nekretnina.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore i direktor agencije Kastel iz Zagreba, smatra da tržište boluje od manjka kvalitetnih nekretnina. "Novih se ne gradi dovoljno, a fond rabljenih nekretnina je uglavnom neodržavan. Naravno da zbog tako slabe ponude i povećane potražnje cijene rastu. Sve je logično i predvidljivo. Još ako se uzmu u obzir skorašnji ulazak u eurozonu i mogući ulazak u šengenski prostor, cijene će i dalje rasti", tvrdi on. Prema njegovim riječima, tražene cijene rastu i po većoj stopi, ali se usporava stopa realiziranima. "Upada u oči podatak Porezne uprave da je cjenovni volumen transakcija porastao za gotovo 50 posto ako uspoređujemo prvih šest mjeseci ove godine s istim razdobljem lani. Transakcije koje čine taj porast su prije svega one u novogradnji i nekretnine na moru. Ali što se događa s ostalim nekretninama u ostatku Hrvatske? Oprez je potreban i u priobalju jer rast kamatnih stopa koji mora usporiti inflaciju može ulagače iz EU-a ‘zamrznuti‘ preko noći. Primijećena su usporavanja tržišta u mnogim državama, pa i u Njemačkoj, iz koje dolazi više od 3500 kupaca u posljednjih godinu dana. U tako složenim okolnostima nema jednoznačnog savjeta. Svaka je nekretnina priča za sebe", upozorava Ranilović.

Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK - Županijskoj komori Osijek i direktor Germana d.o.o. - Agencije za promet nekretninama, smatra da će cijene ostati na ovoj razini i početkom sljedeće godine. "Cijene nekretnina su u Osijeku dosta visoke za standard naših ljudi. Smatra da su one nerealne, ali tržište diktira cijenu", kaže Grgur.

Podsjeća da su cijene stanova u novogradnji dosegnule svoj vrhunac od 1900 i 2000 eura po četvornom metru. "Ne kažem da stanovi u novogradnji od 50 i 60 kvadrata i manji ne vrijede toliko, ali za velike stanove, od 90 i više kvadrata, to je u Osijeku zaista previše. Takvih koji bi danas u Osijeku za stan platili od 250 do 300 tisuća eura može se izbrojiti na prste jedne ruke", pojašnjava Grgur.

U Osijeku danas stanove mahom kupuju ljudi iz drugih gradova i mjesta u Slavoniji djeci koja u Osijek dolaze na studij, ali se radi uglavnom o manjim stanovima. Takvih na tržištu, međutim, nema. "Imam na popisu više od 20 kupaca koji čekaju da se takav mali stan pojavi na tržištu i da ga odmah kupe. Uglavnom se kupuje gotovinom, ušteđevinom ili prodajom naslijeđenih nekretnina. Krediti baš i nisu popularni osim kod onih koji kupuju velike stambene jedinice za koje treba puno novca", kaže naš sugovornik.

Prema njegovu mišljenju, budu li banke povećale kamatne stope, trgovina nekretninama na osječkom području drastično će opasti, a cijene se spustiti. "Ljudi i kupuju stanove zbog inflacije, kako bi spasili vrijednost ušteđevine, da bi ih mogli iznajmljivati i nešto zaraditi", smatra Grgur.

Pavo Đanić, vlasnik obrta za posredovanje u prometu nekretninama i pružanje usluga potrošačkog kreditiranja Fidus, tvrdi da je prodaja stanova u Osijeku pala zbog manjka malih nekretnina, inflacije, povećane nesigurnosti i pooštrenih uvjeta banaka. “Došlo je do stagnacije trgovanja nekretninama. Psihološka granica je cijena od 100 tisuća eura i ljudi su spremni toliko uložiti u nekretnine. Ljudi se boje konverzije i zato ulažu u nekretnine. Starogradnja će morati spuštati cijene. Sljedeće godine najveći gubitnici bit će vlasnici starih stanova i vlasnici zemljišta s kućama za rušenje jer su sada cijene građevinskog zemljišta u Dalmaciji (ne baš u prvom i drugom redu do mora) povoljnije nego ovdje”, predviđa Đanić uvjeren također da se ono što je bilo 2008. godine neće ponoviti. Međutim, tvrdi kako cijene stanova više nikada ni u Osijeku neće doći na razinu otprije epidemije. “Stalno se govori o tome kako će cijene kvadrata novogradnje pasti. Hoće, i neće biti 1900 ili 2000 eura po četvornom metru, ali nikada više neće biti ni 1100 ili 1200 eura. Cijene bi se prosječno mogle kretati oko 1500 eura po kvadratu s tim da će kvalitetni stanovi s ugrađenom modernom tehnologijom i dalje držati visoke cijene”, predviđa Đanić.