Objavljeno 10. svibnja, 2024.
Smatram da se neopravdano pokušava iskoristiti prilika uludilu rasta cijena u nekretninskom sektoru, objašnjava Perko
U posljednje vrijeme svjedočimo divljanju cijena nekretnina. Ponekad se čini da rastu iz dana u dan, a mnogi nerijetko krivnju prebacuju na investitora, državu, radnu snagu…
Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva te direktor u DOMinvest grupi, pojašnjava gdje je problem: "Dok u većini članica EU-a cijene padaju za 5 - 10 %, u Hrvatskoj je prosječan rast 10 % godišnje. Nekoliko je glavnih razloga tome. Svakako je najvažniji inflacija, koja je čak i ove godine na visokih 5 %. U građevini je ona još veća zbog cijene materijala, koje i dalje rastu. Zbog velike potražnje za građevinskim radnicima i cijena usluga raste rapidno. Neke od usluga prije četiri godine mogle su se dobiti po primjerenoj cijeni, danas je ona dvostruka, a nerijetko i viša. Tome pogoduju i EU natječaji i potresna obnova zbog koje znatno raste cijena građevinskih usluga. Cijene zemljišta drastično su porasle i naglasak na neopravdanim cijenama trebao bi se usmjeriti na cijene zemljišta. Zemljište koje ste mogli kupiti prije četiri godine identično je kakvo je i danas, a cijena tog zemljišta se udvostručila. Primjerice, parcela koju smo kupili 2020. godine na Trešnjevci u Zagrebu tada je stajala 450 €/m2, a danas na sličnoj poziciji ne možemo kupiti ispod 900-1000 €/m2. Rekao bih da se ovdje najviše, ali neopravdano, pokušava iskoristiti prilika u cijelom ovom ludilu", objašnjava Perko i dodaje da je teško odrediti realnu cijenu nekretnine.
Problem u ponudi
Tako, primjerice, ističe da nije isto je li nekretnina vizualno i funkcionalno atraktivna (to znači skuplji arhitekt i sam projekt), je li na poželjnoj lokaciji, kakvo je zemljište (ravan ili brdovit teren), tko ju je gradio i drugo.
- Tržište je manje-više realno, jer upravo ono definira cijenu. Da nitko ne kupuje po takvim cijenama, one bi se smanjile, kao što je trenutno u Njemačkoj. Najveći je problem u ponudi kvalitetnih nekretnina, kaže Perko te pojašnjava što točno ulazi u cijenu kvadrata.
- Najprije bih volio spomenuti prvi "trošak" u cijeni kvadrata, a to je PDV, koji direktno ide državi. Dakle, ako je cijena netokvadrata stana 3000 €, gotovo transakcijski državi ide 600 €, znači developeru ostaje 2400 € za pokrivanje svih troškova i eventualnu zaradu. Daleko najvažniji trošak je gradnja, ona u cijeloj investiciji čini 40 - 45 % troškova. Kod gradnje je potrebno spomenuti da developer gradi zgradu po BRP (u što ulaze i površine zidova, stubišta, hodnika i kotlovnica), a prodaje samo netokvadrate. Tu gradnja više ne stoji 1200 – 1400 €/m2, već se ostvaruje 20 % manje netokvadrata, dakle trošak gradnje je u tom slučaju 1500 – 1750 €/m2. Potom je tu i zemljište, projektiranje i stručni nadzor, troškovi priključaka, komunalnog i vodnog doprinosa, troškovi marketinga i prodaje i ostali indirektni troškovi koji se mogu popeti do 1 - 2 % investicije", objašnjava Saša Perko, koji nam je pojasnio i zašto cijene nekretnina nisu jednake u Zagrebu, na moru ili u Slavoniji.
Cijene materijala
“Nažalost, ni cijene materijala nisu iste u Hrvatskoj. Tamo kamo ga je teže dovesti ili tamo gdje se koristi znatno više, tamo je on i skuplji. Na visoke cijene nekretnina u Zagrebu ili na obali najviše utječu lokacija, usluge te materijali koji su skuplji na obali, naročito na otocima i tamo gdje je manjak konkurencije. Primjerice za razumijevanje visokih cijena na obali građevinske tvrtke ne smiju raditi 3 - 5 mjeseci, pa nije baš lako organizirati takav sustav rada. Također, kako proizvesti beton na otoku? Kako dovesti tone armature na otok? Zato su cijene materijala skuplje. Prije nego što se krene u gradnju, na obali se često prvo mora napraviti iskop u stijeni i slično, možda su potrebni i duboki temelji… Mnogo je razloga zašto ta cijena može ići u nebesa, a nije vidljivo na van”, pojasnio nam je Perko.
Zdenka Rupčić
Kupovati sada ili čekati pad cijena?
Kupovati nekretninu sada ili čekati pad cijena? “Tržišni ciklusi postoje, nekad je imovina skuplja, nekad je jeftinija, ali ako se gleda dugoročno, tada nema boljeg vremena za kupnju od danas. Ako inflacija bude standardnih 2 - 2,5 %, za 40 godina ta će nekretnina vrijediti bar 2 - 3 puta više. Ako inflacija bude i viša, tada će možda vrijediti 5 - 10 puta u odnosu prema danas. Ako se planirate brzo obogatiti, tada nekretnine svakako nisu najbolji izbor za ulaganje. Ne volim špekulirati, no rekao bih da cijene neće padati znatno. Vrlo smo interesantno tržište za Europu”, kaže Perko.
GRADITI KUĆU ILI ...
Je li povoljnije graditi kuću ili kupiti već napravljenu? - Ako kupujete “gotov proizvod”, proći ćete oko 15 % skuplje nego da sami gradite. Naravno, tu se i postavlja pitanje: je li moje vrijeme, energija i na kraju zdravlje vrijedno tih 15 % - kaže Perko.
Zbog velike potražnje za građevinskim radnicima i cijena usluga rapidno raste