Mirovinski fondovi i osiguravajuća društva mogli bi se angažirati u izgradnji stanova za najam. To bi bio stabilan izvor prihoda za njih, imaju dovoljno sredstava da održavaju te stanove, a ljudi bi imali koristi od toga jer bi postojala stabilna ponuda stanova za najam, rekao je u nedjelju dr. Dubravko Mihaljek, međunarodni makroekonomist i dugogodišnji suradnik Banke za međunarodna poravnanja u Baselu i MMF-a te vanjski suradnik Hrvatske narodne banke, drugog dana 32. ekonomske konferencije HNB-a u Dubrovniku, podsjetivši da su u zemljama njemačkoga govornog područja najveći vlasnici stanova za iznajmljivanje upravo mirovinski fondovi i osiguravajuće tvrtke.

- Tih socijalnih stanova nigdje u Europi nema dovoljno i nadam se da će to postati neka inicijativa na razini Europske unije, da se to ponovo potakne, jer je tog segmenta stanovanja nakon Drugoga svjetskog rata uvijek bilo. No osamdesetih godina došlo je do promjena jer su pojedine zemlje počele prodavati te socijalne stanove. Javni sektor, odnosno država, trebao bi postati aktivniji u izgradnji socijalnih stanova - kaže Mihaljek dodavši da bi se time stvorilo tržište za iznajmljivanje socijalnih stanova, ali i da je potrebna pomoć kroz uvjete kreditiranja onim skupinama koje teško mogu doći do stana na temelju svog posla odnosno do kredita na temelju plaće.

Treći mirovinski stup

- Jedan od prijedloga je i da se treći mirovinski stup, odnosno mirovinska štednja, koristi kao zalog za početni kredit za kupnju stana i da treći mirovinski stup eventualno ljudima bude temelj, baza, jamstvo otplate kredita - kaže Mihalinec istaknuvši da je kod hipotekarnih kredita osnovno pitanje depozita, do kojeg mladi teško dolaze, pogotovo ako nemaju pomoć roditelja.

- Nakon rata javni je sektor bio jako angažiran u gradnji stanova, 80-ih dolazi do financijske liberalizacije, stanovi koji su u javnom vlasništvu u Njemačkoj su se počeli prodavati, kao i u i Velikoj Britaniji, a s obzirom na to da su kamatne stope počele padati, stanovništvo se sve više orijentiralo na kreditiranje stambene izgradnje, odnosno počeli su na kredit kupovati stanove, što je mnogim ljudima omogućilo kućevlasništvo - navodi Mihaljek dodavši da je i kod nas došlo do privatizacije stambenog fonda koji je bio u društvenom vlasništvu, zbog čega danas imamo visoku stopu vlasništva nad nekretninama - veću od 90 posto.

Mihaljek pritom navodi da monetarna politika nema bitniji utjecaj na priuštivost stanovanja, ali može djelovati na uvjete kreditiranja kroz financijsku pismenost kako bi ljudi bili svjesni da postoje razne vrste hipotekarnih ugovora, a može poraditi s bankama na tome da se izbjegnu bilo kakvi nesporazumi pri uzimanju tih kredita. Jedan od takvih primjera djelovanja središnje banke jest i pooštravanje uvjeta potrošačkog kreditiranja koje je HNB uveo sredinom prošle godine, a kojim su osim gotovinskih obuhvaćeni i stambeni krediti.

Do porasta potražnje za nekretninama došlo je zbog rasta dohotka i imovine stanovništva, podsjeća Mihaljek, ali i manjeg broja većih obitelji jer su populacijski segment koji danas najviše raste male obitelji s jednim članom i to povećava s demografske strane potražnju za stanovima. S druge strane, posljednjih 20-ak godna imali smo nekoliko većih financijskih poremećaja koji su dodatno mnoge potaknuli da razmisle investirati li u financijsku imovinu ili nekretnine, navodi dalje Mihaljek te spominje još neke dublje kulturno-sociološke elemente, odnosno potrebu za vlastitim krovom nad glavom, što je jako izraženo ne samo u našim krajevima nego u cijeloj istočnoj i južnoj Europi, ali i anglosaksonskim zemljama jer se cijela ideja američkog sna zasniva na kućevlasništvu.

Tržište cijelog svijeta

Ono što je posebno za Hrvatsku i mnoge zemlje, a što se u analizama često zaboravlja, jest da je istovremeno došlo i do povećanog interesa stranaca za kupnju nekretnina i taj je segment potražnje dodatno potaknuo rast cijena. Treba shvatiti da naše tržište nije samo tržište hrvatskih građana, nego tržište cijelog svijeta, ističe Mihaljek dodavši da se velik dio tih kupnji obavlja gotovinom, tj. bez kredita, te da je taj postotak dosta visok u Europi, a u zemljama južne Europe čak 50 posto. Pritom je bitno s aspekta ekonomije provjeriti podrijetlo tih sredstava, kaže Mihaljek, dodavši da neke zemlje to rade sustavno, neke manje sustavno.

Na priuštivost stanovanja osvrnuo se i domaćin 32. ekonomske konferencije HNB-a i od 1. lipnja potpredsjednik Europske središnje banke Boris Vujčić kazavši da je to problem u mnogim zemljama u Europi, uključujući i Hrvatsku. Problem je i s "više lica", pa je tako uvijek i pitanje ponude i potražnje, no u nekim zemljama, poput Grčke, Portugala i Hrvatske, i dodatne potražnje izvana, pri čemu strani državljani povećavaju potražnju, a time i cijene. I otvaranje novih radnih mjesta koja se većinom popunjavaju radnicima iz inozemstva također povećava potražnju za stambenim prostorom. U Hrvatskoj je, napomenuo je Vujčić, i mnogo stambenih jedinica u kojima nitko ne živi, dio ih je kupljen isključivo kao investicija, a također smanjuju priuštivost stanovanja.