Osijek je već neko vrijeme u razdoblju snažnog građevinskog zamaha, a to potvrđuje i podatak o tome da je u prošloj godini izdano 458 građevinskih dozvola, što je, nakon Zagreba, i najveći broj, uz jedan od najvećih godišnjih porasta u Hrvatskoj.

Nova generacija investitora

Cijene nekretnina u gradu na Dravi nastavljaju rasti - prema oglasnicima i izjavama stručnjaka, danas se četvorni metar novog stana prodaje od 3000 do 3500 eura, a ima onih koji traže 3700 eura. Rabljeni se stanovi, ovisno o njihovu stanju, prodaju od 2200 do 3000 eura po kvadratu. To su, u pravilu, cijene koje traže investitori ili oglašavaju agencije na internetu, no ako se promatraju službeni prosjeci, brojke su niže jer se ne radi o oglasnim, nego o administrativno obrađenim i realiziranim cijenama. Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama za Osijek navodi pak 1.604 eura po kvadratu za 2026. godinu, a za prošlu, 2025. u javno objavljenim pregledima navedeno je 1444,02 eura po kvadratu. To znači da je službeni lokalni prosjek u jednoj godini porastao za oko 11,1 posto. Važno je pritom znati da APN-ova tablica spaja podatke za starogradnju i novogradnju, a iz cijene novogradnje izuzima PDV, pa taj podatak ne treba brkati s tržišnim cijenama iz oglasa.

Analizirajući tržište nekretnina u Osijeku, jasna je raspršenost između manjih privatnih investitora i novog javnog modela. Na privatnom su tržištu vidljivi lokalni i regionalni investitori, a u javnom je segmentu riječ o najvećem institucionalnom projektu posljednjih godina u Osijeku, kompleksu od 206 stanova na križanju Vinkovačke i Dunavske, čiji je investitor APN.

Takva struktura tržišta, međutim, proizvodi i različita pravila igre. Na osječkom se tržištu nekretnina pojavio veliki broj novih investitora koji uz visoke cijene uvode i nova pravila za potencijalne kupce stanova u novogradnji. Drugim riječima, u Osijeku se više ne prodaje samo kvadrat nego i trenutak ulaska u projekt. Naime, javne ponude i oglasi pokazuju da kupac najnižu cijenu dobiva prije početka gradnje, višu tijekom izgradnje, a najvišu kada je stan završen. To znači da investitor uvjetuje kupcu uplatu većeg dijela cijene prije dovršetka zgrade i na taj način traži njegovu spremnost da preuzme i dio financijskog rizika projekta.

Tako u Retfali jedan investitor traži 50 posto cijene pri potpisu predugovora, a drugih 50 posto pri zaključenju konačnog ugovora i dovršetku zgrade. U Industrijskoj četvrti oglašeni su modeli s 50 posto pri predugovoru, ali i opcije od 80 do 90 posto unaprijed. U Kordunskoj ulici, kao i u nekim projektima u Ilirskoj i Donjem gradu, polazni je model 30 posto pri predugovoru, uz mogućnost dogovora za 50 ili 90 posto. U Kozjačkoj ulici cijena se čak spušta ako kupac uplati više unaprijed - najniža je uz 50-postotnu avansnu uplatu, viša uz 25 posto, a najviša uz samo 10 posto predujma. Slično vrijedi i za novogradnju u Tvrđavici, gdje ukupna cijena kuće pada kako raste udio novca koji kupac daje već pri predugovoru.

Ima i onih koji traže 30 posto avansa u predugovoru po aktualnoj cijeni od 3500 eura, uz napomenu da će stan biti završen u 2027. godini i ako tada cijena kvadrata bude narasla, za toliko će se umanjiti vrijednost uplaćene kapare.

Ozbiljan rizik

Sažimajući analizu tržišta, jasno je da kupac u Osijeku za još neizgrađeni stan mora uplatiti najčešće između 10 i 50 posto unaprijed, ali na tržištu postoje i znatno nekorektniji modeli od 80 do 90 posto. To nije, naravno, zakonska obveza, nego tržišni uvjet koji investitor postavlja ovisno o vlastitoj likvidnosti, fazi projekta i procjeni koliko je potražnja jaka. Kupac, pojednostavljeno rečeno, ne kupuje samo budući stan nego često i financira njegovu gradnju.

Pravnici upozoravaju da kod izravnog plaćanja investitoru tijekom faza gradnje kupac preuzima ozbiljan rizik. Od nelikvidnosti investitora i ovrha do hipoteka na zemljištu ili čak stečaja. U takvoj situaciji kupac, unatoč uplatama, često nema položaj vlasnika, nego običnog vjerovnika. Kao sigurniji model odvjetnici navode javnobilježnički polog, pri kojem se novac oslobađa investitoru tek kad su ispunjeni precizno ugovoreni uvjeti.

Tko su zapravo ti novi investitori koji posljednjih godina ulaze u biznis s nekretninama. Analizirajući informacije o dubinskoj bonitetnoj ocjeni 2025. tvrtke poput CompanyWalla, koja nudi metodologiju koja uključuje analizu omjera obrta poslovne imovine i ostalih financijskih pokazatelja, vidljivo je da se dubinska bonitetna ocjena 2025. od dijela investitora kreće od BBB- Spekulativno, stabilnost uz veće rizike do A---, gdje je detaljna ocjena tvrtke niža srednja, stabilnost uz povećane financijske rizike. To znači da je na kupcu veliki rizik kada ulazi u takvu transakciju.

Uvjeti plaćanja i veliki rizici

Zato je za kupca u Osijeku danas, od same cijene kvadrata, važnije pitanje kada, komu i pod kojim se uvjetima plaća. Pravnici savjetuju da kupac provjeri je li dokumentacija potpuno čista, predugovor precizan, a rokovi, penali i instrumenti osiguranja jasno napisani. U pravilu se prvo sklapa predugovor, u kojem moraju biti jasno definirani stan, cijena, rok sklapanja glavnog ugovora i kapara, a za objekt u izgradnji kupac bi prije potpisa trebao provjeriti građevinsku dozvolu i glavni projekt. Investitor koji traži 50 ili 80 posto unaprijed zapravo traži da mu kupac bude i kupac i djelomični financijer, stoga bi bilo dobro da kupac provjeri i dubinsku bonitetnu ocjenu kod tvrtke, bonitetne agencije ili Fine. Unatoč svim tim rizicima na tržištu to prolazi, no nikako ne znači da je bezazleno.

Kako kotira taj novi soj investitora na osječkom tržištu nekretnina najbolje opisuje konstatacija jednog Osječanina, koji se više od 40 godina bavi poslovanjem na tržištu nekretnina. On tvrdi da je od 50-ak i više investitora danas samo tri ili četiri s kojima bi on poslovao i kojima bi s povjerenjem dao novac jer zna da u slučaju sloma ili problema imaju dovoljno novca da dovrše izgradnju ili vrate uloženi novac kupcu. Nije nam želio otkriti o kojima je riječ.

Da je tržište nekretnina danas u Osijeku vrlo kompleksno i nesigurno, mišljenja je i predsjednik strukovne skupine pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i direktor German d.o.o. – Agencije za promet nekretninama Duško Grgur, navodeći da se u cijelosti slaže s konstatacijom kolege kako samo manji broj investitora ima vlastita sredstva za dovršetak gradnje, a veći se dio oslanja na uplate kupaca kako bi završili projekt.

- Dio je osječkog tržišta novogradnje postao ozbiljno rizičan za kupce jer znatan broj investitora u projekte ulazi bez potpuno zatvorene financijske konstrukcije. Naime, tek manji broj investitora raspolaže vlastitim sredstvima dovoljnima da zgradu dovede do kraja bez oslanjanja na novac budućih vlasnika stanova. Upravo zato od kupaca se sve češće traže visoke akontacije i predujmovi kako bi se gradnja uopće mogla nastaviti ili završiti - ističe Grgur.

Posebno problematičnom smatra praksu prema kojoj se stanovi prodaju već u vrlo ranoj fazi, ponekad i prije ozbiljnijeg početka radova, uz zahtjeve da kupci unaprijed uplate od 30 do 50 posto vrijednosti stana, a ponegdje i više.

- U takvim slučajevima kupac zapravo preuzima velik dio investitorskog rizika, a za svoj novac nema jamstva koja bi bila razmjerna uloženom iznosu. Predugovori i razni papiri koje kupci pritom potpisuju u praksi se često pokažu kao slaba zaštita kada dođe do kašnjenja, promjene cijene, zastoja radova ili financijskih problema investitora - upozorava naš sugovornik, dodajući kako ga pritom posebno zabrinjava model po kojem investitor čuva vlastiti kapital, a teret neizvjesnosti prenosi na kupca i njegovu obitelj.

Riječ je, kaže, o mladim ljudima koji često u kupnju ulaze s vlastitom ušteđevinom, novcem od prodaje druge nekretnine ili uz pomoć roditelja, pa je svaki zastoj ili spor za njih ozbiljan financijski i životni problem. Upozorava i da se u takve situacije uvlače i posrednici, odnosno agencije, od kojih kupci često očekuju dodatnu sigurnost, iako one realno ne mogu jamčiti za financijsku sposobnost investitora.

“Urbana vila" koja to nije

Dodatni problem vidi u tome što se na tržištu, prema njegovim riječima, pojavljuje sve više manjih i nedovoljno pripremljenih investitora koji ulaze u gradnju s ograničenim kapitalom i računicom da će ostatak projekta zatvoriti novcem kupaca. Takav model naziva vrlo opasnim jer otvara prostor za improvizaciju, odgađanja i kasnije izgovore o nedostatku radne snage, rastu troškova i drugim teškoćama koje su, smatra, morale biti uračunane još prije početka gradnje. Prema njegovu mišljenju, ozbiljan investitor mora unaprijed znati može li projekt završiti, s kojim izvođačima radi i u kojim rokovima može isporučiti stan kupcu.

Vrlo je kritičan i prema dijelu osječke novogradnje koji se na tržištu oglašava kao "urbana vila". Smatra da takav naziv često ne prati stvarna kvaliteta projekta, ni po opremi ni po funkcionalnosti. Kao probleme navodi nedostatak parkirališta, spremišta i zajedničkih prostora, loše osmišljena stubišta te manjak sadržaja koji bi trebali pratiti objekt koji se prodaje kao viši standard stanovanja. Prema njegovim riječima, dio takvih zgrada ima ambiciozan marketinški naziv, ali ne i standard koji bi taj naziv opravdao.

Kritizira i razinu cijena koje se danas traže na osječkom tržištu. Navodi da su rasponi vrlo široki i da se tražene cijene kreću od oko 2200 do 3500 eura po četvornom metru, pa i više, što drži pretjeranim u odnosu prema lokalnim primanjima i realnoj kupovnoj moći građana. Posebno mu je sporno što se u Osijeku za pojedine projekte traže cijene koje se približavaju zagrebačkima, iako, kako ističe, kvaliteta izvedbe, razina infrastrukture i gospodarska snaga grada nisu usporedive.

Upozorava i na kontekst u kojem se takvo tržište razvija: nedostatak kvalitetne radne snage, slabiju kontrolu kvalitete gradnje, neujednačenu infrastrukturu te veliku nesigurnost oko budućih gospodarskih kretanja. U takvim okolnostima, smatra, najpošteniji model ostaje onaj u kojem investitor zgradu završi vlastitim sredstvima ili je barem dovede do same završnice, a kupac tada jasno vidi što kupuje, po kojoj cijeni i u kakvom stanju.

Zaključno, Grgur osječko tržište nekretnina opisuje kao skupo, neujednačeno i vrlo nesigurno, osobito za mlade obitelji koje kupnju stana vide kao jedno od najvažnijih životnih ulaganja. Upravo zato drži da bi kupci morali biti mnogo oprezniji, tražiti čvršće instrumente osiguranja i dobro provjeriti tko stoji iza projekta prije nego što pristanu na visoke uplate unaprijed.

Što će mladi?

Perspektiva mladih osoba i obitelji koji u Osijeku žele doći do vlastitog stana danas je poprilično sužena. Ako se uzme u obzir da se novogradnja na osječkom tržištu uglavnom oglašava između 2700 i 3500 eura po četvornom metru, a starogradnja između 2500 i 3000 eura, stan od 60 kvadrata stoji od 150.000 do 180.000 eura. U modelima kada investitori unaprijed traže od 30 do 50 posto cijene, kupac bi već na početku morao osigurati između 50.000 i 90.000 eura, što je u rangu od oko 34 do čak 64 prosječne mjesečne netoplaće u Osječko-baranjskoj županiji, gdje je u četvrtom tromjesečju 2025. prosjek iznosio 1414 eura. To znači da bi netko s prosječnom plaćom trebao tri godine raditi samo za kaparu. Iz toga proizlazi da većina mladih obitelji ne može niti planirati kupnju bez veće ušteđevine, pomoći obitelji ili iznimno dobre kreditne sposobnosti.

Državne mjere donekle ublažavaju teret, ali ga ne rješavaju u startu. Mlađi od 45 godina mogu ostvariti povrat poreza ili 50 posto PDV-a na prvu nekretninu, no zahtjev mogu podnijeti tek nakon što je porez već plaćen, pa ta mjera ne rješava početni manjak gotovine. Slično vrijedi i za osječki POS-ov projekt od 206 stanova po 2104 eura za kvadrat, jer je i ondje jedan od osnovnih uvjeta da kupac bude kreditno sposoban.

Zbog svega toga realna je procjena da će bez vlastite likvidnosti dio mladih u Osijeku kupnju sve češće odgađati, ostajati dulje u najmu ili u roditeljskom domu, tražiti manje i starije stanove ili čekati javne i subvencionirane modele stanovanja, kojih još nema dovoljno da bi bitno promijenili sliku tržišta.