Cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu, prosječna cijena kvadrata viša je od 3000 eura, potražnja ostaje snažna, a priuštivost stanovanja slabi dok je ključno rješenje povećanje ponude stanova. To pokazuje novo izdanje Nekretninskog pulsa, koje su predstavili Zagrebačka banka i Ekonomski Lab.

“Tržište nekretnina povezuje brojne industrije i važan je pokretač gospodarstva", istaknula je Jasna Mandac, članica Uprave za financije Zagrebačke banke.

Pad u Zagrebu

Indeks priuštivosti nekretnina (IPN) u drugom tromjesečju 2026. iznosio je 143,1, što je 4,8 posto manje nego godinu prije. Stanovanje je i dalje 43 posto priuštivije nego 2008., ali 15 posto manje nego početkom 2017. U posljednjem desetljeću postojeći stanovi poskupjeli su za 163 posto, a novi za 103 posto, dok godišnji pad priuštivosti postojećih stanova iznosi šest posto, a novih 1,7 posto.

Regionalna analiza pokazuje da je Zagreb zabilježio najveći pad priuštivosti, od 7,3 posto na godišnjoj razini, a u odnosu prema 2017. ona slabija čak je 28 posto. U ostatku kontinentalne Hrvatske IPN iznosi 143,1, uz pad od 20,6 posto u pet godina. Ta regija od 2023. bilježi najbrži godišnji rast cijena u zemlji, od 16,1 posto. Jadran je stabilniji, s indeksom 145,2, samo deset posto ispod vrhunca, te rastom priuštivosti od 2,6 posto u posljednje tri godine.

“U novom Nekretninskom pulsu nudimo transparentan pregled stanja i trendova na tržištu te detaljniji uvid u priuštivost stanovanja u različitim dijelovima Hrvatske. Analizu dodatno osnažujemo kroz dva noviteta – prve regionalne indekse priuštivosti stambenih nekretnina te interaktivni kalkulator koji prikazuje stvarni teret otplate kredita u odnosu prema dohotku", izjavio je Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza Zagrebačke banke.

Novi kalkulator pokazuje da bi par s dvije medijalne netoplaće za kupnju novog stana od 66 četvornih metara, uz kredit na 30 godina, kojim se financira puna vrijednost nekretnine, morao izdvajati oko 33 posto mjesečnih primanja. To premašuje uobičajeni prag priuštivosti od 30 posto, za čije bi dosezanje bio potreban približno osam posto veći dohodak.

Neravnomjerna raspodjela

Rast stanogradnje nije ravnomjerno raspoređen u Hrvatskoj. U apsolutnom broju i dalje prednjači Grad Zagreb s 3736 završenih stanova u 2025., a slijede Zadarska (2829), Splitsko-dalmatinska (2532) i Istarska županija (2149). Na razini Hrvatske, u 2025. izgrađeno je 4,7 novih stanova na 1000 stanovnika. Zadarska županija sa 17,1 stanom na 1000 stanovnika gradi 3,6 puta više od nacionalnog prosjeka, a slijede Istarska (10,5) i Ličko-senjska (6,9). Grad Zagreb je, unatoč najvećem apsolutnom broju, oko prosjeka (4,8). Na začelju su slavonske i podravske županije: u Virovitičko-podravskoj, Vukovarsko-srijemskoj i Požeško-slavonskoj izgradi se jedva jedan stan na 1000 stanovnika godišnje. Osječko-baranjska županija ispod je prosjeka Hrvatske i ako se promatra godišnji prosjek u posljednje tri godine i ako se promatra samo 2025. No godišnji prosjek izgrađenih stanova na tisuću stanovnika u protekle tri godine iznosio je tri, a u 2025. on je na brojci četiri. OBŽ je s točno tisuću završenih stanova u 2025. godini odmah iza Grada Zagreba, Zadarske, Splitsko-dalmatinske, Istarske i Zagrebačke županije.

U 2026. godini očekuje se dovršetak oko 19.500 stanova, što je najviše od 2008., no broj stanova obuhvaćenih izdanim građevinskim dozvolama u prvih sedam mjeseci smanjen je za 12,9 posto, dijelom zbog regulatornih promjena.