Europska komisija predložila je prošlog tjedna Akt o priuštivom stanovanju (Affordable Housing Act), novi zakonodavni okvir kojim želi državama članicama, regijama i gradovima dati veću pravnu sigurnost u borbi protiv sve manje dostupnosti stanovanja. Komisija polazi od ocjene da više od polovine stanovnika gradova smatra stanovanje neposrednim i hitnim problemom u svojoj okolini te da je nedostatak priuštivih stanova postao jedan od najhitnijih problema građana Europske unije.

Zajednički okvir

Stambena kriza, upozorava Komisija, nije samo socijalni problem, ona utječe i na europsku konkurentnost jer otežava mobilnost radnika i studenata. U središtu prijedloga su gradovi i druga područja u kojima je pritisak na stanovanje posebno izražen, uključujući popularna turistička odredišta. Komisija smatra da ondje stanovi sve više služe u druge svrhe, a ne primarnom stanovanju – prije svega za kratkoročni turistički najam, što može smanjiti ponudu stanova namijenjenih lokalnom stanovništvu.

Akt ne nalaže gradovima ili državama da uvedu ograničenja, nego odluka hoće li intervenirati i koje će mjere primijeniti ostaje u rukama nacionalnih, regionalnih i lokalnih vlasti. Bruxelles, naime, želi definirati pravni okvir unutar kojega takve mjere mogu biti donesene bez sukoba s pravilima jedinstvenog tržišta.

To je posebno važno jer su pojedine države članice i gradovi već pokušavali ograničiti određene oblike korištenja stambenim nekretninama, ali su se pritom suočavali sa sudskim postupcima i pitanjem jesu li takve mjere u skladu s pravom EU-a, primjerice slobodom pružanja usluga i kretanja kapitala.

Komisija stoga prvi put predlaže zajednički europski okvir za utvrđivanje “područja pod stambenim pritiskom”. Lokalne vlasti koje odluče djelovati morat će svoje odluke temeljiti na objektivnim, transparentnim i provjerljivim podatcima. Svaka restrikcija mora biti usmjerena na konkretan problem.

Najkonkretniji dio prijedloga odnosi se na kratkoročni najam. Lokalna vlast koja želi ograničiti takvu djelatnost morat će pokazati da kratkoročni najam smanjuje fond stanova raspoloživih za dugoročno stanovanje i da njegov opseg, učestalost ili komercijalni karakter pridonose lokalnoj stambenoj krizi. Prije uvođenja ograničenja morat će dokazati da je kratkoročni najam imao znatan negativan učinak na dostupnost ili priuštivost stanovanja najmanje u prethodne tri godine te da blaže mjere ne bi bile jednako učinkovite. Komisija posebno naglašava kako se ne protivi kratkoročnom najmu kao takvom, nego problem vidi tamo gdje njegov intenzitet istiskuje lokalne stanovnike sa stambenog tržišta.

Vlasti će pritom morati provoditi i postojeću europsku Uredbu o kratkoročnom najmu, koja se primjenjuje od svibnja 2026. To uključuje registraciju iznajmljivača, mogućnost uklanjanja ili onemogućavanja oglasa koji ne ispunjavaju propisane zahtjeve te upotrebu prikupljenih podataka pri procjeni utjecaja kratkoročnog najma. Ideja je da se lokalna ograničenja više ne temelje samo na političkoj procjeni nego i na podatcima koji pokazuju stvaran utjecaj na lokalno tržište stanovanja. Postojeća pravila EU-a ponajprije služe transparentnosti i prikupljanju podataka, a Akt o priuštivom stanovanju trebao bi odrediti pod kojim se uvjetima na temelju tih podataka mogu opravdati konkretnije restrikcije.

Kratkoročni turistički najam nije jedino područje koje Komisija obuhvaća. Novi okvir trebao bi pomoći državama i gradovima i kada žele djelovati protiv dugotrajno praznih stanova ili regulirati korištenje nekretninama koje nisu primarno prebivalište. Komisija pritom inzistira na zaštiti pravne sigurnosti vlasnika i investitora.

Komisija je predstavila i preporuke za povećanje stambenog fonda. Državne i lokalne vlasti potiču se na ubrzavanje prostornog planiranja i izdavanja građevinskih dozvola, izgradnju novih stanova, obnovu i prenamjenu postojećih zgrada te mobiliziranje javnih i privatnih ulaganja. Naglasak se stavlja na priuštive, socijalne i studentske stanove te na tzv. Housing Acceleration Plans, odnosno lokalne planove kojima bi se koncentrirale mjere za brže povećanje ponude.

Prijedlog Akta o priuštivom stanovanju sada mora proći redoviti zakonodavni postupak u Europskom parlamentu i Vijeću, tako da pravila još nisu konačna niti se odmah primjenjuju.

Hrvatska Udruga Spasimo male obiteljske iznajmljivače (SMOi) upozorava na rizik da se pod ciljem povećanja dostupnosti stanovanja uvedu široke restrikcije kratkoročnog najma, iako još nema dovoljno podataka koji bi dokazali da je upravo mali obiteljski turistički najam glavni uzrok nedostatka stanova.

- Podržavamo cilj povećanja dostupnosti i priuštivosti stanovanja, ali stambena kriza ne može se rješavati tako da se odgovornost za strukturni problem prebaci na građane koji se legalno koriste vlastitom imovinom. Ne možete nekome ograničiti način korištenja njegovom nekretninom i istodobno tvrditi da ste time stvorili “novi stan” - tvrdi Vedran Tomić, predsjednik SMOi.

Strukturni problem

Europska udruga privatnog smještaja (European Holiday Home Association - EHHA), koja okuplja dionike privatnog smještaja iz 13 europskih zemalja, među kojima je i hrvatska udruga SMOi, upozorava da prvi cjeloviti podatci neće biti dostupni prije 2028. godine te da bez granularnih podataka nije moguće pouzdano utvrditi gdje kratkoročni najam stvara pritisak na stanovanje ni je li pojedina restrikcija nužna i razmjerna. Stoga EHHA smatra neprihvatljivim uvođenje širokih i dugoročnih zabrana prije nego što se može odgovoriti na pitanje koliko kratkoročni najam doista pridonosi manjku stanova i koliko bi se konkretnih nekretnina nakon zabrane doista vratilo na tržište dugoročnog najma.

SMOi naglašava kako hrvatskoj treba stambena politika, a ne “lov na vještice”.

- EK prepoznaje da je nedovoljna ponuda stanova strukturni problem. Cijene nekretnina i najma u Hrvatskoj nezaustavljivo rastu, a najviše stope rasta su na područjima gdje turizma gotovo i nema. Zbog toga od hrvatske Vlade očekujemo da mjere priuštivog stanovanja ne temelji na pretpostavkama, nego da se usredotoči na ono što doista povećava dostupnost stanovanja, a to je stanogradnja, aktiviranje praznih i zapuštenih nekretnina, povećanje ponude priuštivog najma i uklanjanje prepreka koje usporavaju gradnju tamo gdje postoji stvarna potražnja - poručuju iz SMOi, dodajući kako od Vlade također traže da u europskim pregovorima zaštiti interese hrvatskih građana koji se bave obiteljskim turizmom pred naletom špekulativnog investicijskog kapitala koji utočište traži u hrvatskim nekretninama.