Pravna sigurnost ne stvara se u trenutku potpisa kupoprodajnog ugovora, nego mnogo prije, provjerom zemljišnoknjižnog stanja, razumijevanjem upisa i pripremom isprava koje omogućuju provedbu promjene vlasništva. Pogreška koja se na početku učini samo kao administrativni detalj poslije može dovesti do brojnih problema, zastoja u prodaji, nemogućnosti upisa vlasništva, problema s kreditom, obiteljskih nesporazuma ili dugotrajnih sudskih postupaka, upozorava Hrvatska javnobilježnička komora (HJK).

Zemljišne knjige pokazuju pravno stanje nekretnine, odnosno tko je upisan kao vlasnik, postoje li suvlasnici, hipoteka, služnost, zabilježba spora, zabrana raspolaganja ili drugo pravo koje može utjecati na kupnju, prodaju ili upotrebu nekretnine. Stoga zemljišnoknjižni izvadak nije administrativni detalj, nego prvi dokument koji može otkriti rizike prije nego što građanin potpiše ugovor ili isplati novac.

U praksi se i dalje događa da se nekretninom godinama koristi unutar obitelji, nasljednici su se usmeno dogovorili, kupoprodaja je djelomično provedena ili je kredit otplaćen, ali stanje u zemljišnoj knjizi nije uređeno. Problem tada često postaje vidljiv tek kada se nekretnina želi prodati, darovati, etažirati, obnoviti ili iskoristiti kao osiguranje za novi kredit.

Tereti i zabilježbe

Prije kupnje nije dovoljno provjeriti tko u nekretnini živi ili tko se predstavlja kao vlasnik, presudno je tko je upisan u zemljišnim knjigama. Osim imena vlasnika treba pažljivo pregledati i opis nekretnine, suvlasničke udjele, terete i zabilježbe, podsjećaju iz HJK-a. Hipoteka znači da je nekretnina dana kao osiguranje za tražbinu, služnost može značiti pravo prolaza ili korištenja, a zabilježba spora upozorava da se vodi postupak koji može utjecati na vlasništvo. Takvi upisi ne znače nužno da se nekretnina ne može kupiti ili prodati, ali znače da ih treba razumjeti prije donošenja odluke.

Također ističu kako je važno razlikovati zemljišne knjige i katastar. Katastar daje podatke o položaju, obliku, površini i načinu uporabe čestice, a zemljišne knjige prikazuju pravno stanje. Ako se podatci u katastru, zemljišnim knjigama i stvarnom stanju na terenu ne podudaraju, razlike se ne bi smjele zanemariti jer mogu zakomplicirati raspolaganje nekretninom. Posebno upozoravaju da je oprez potreban kod naslijeđenih nekretnina. Nakon smrti vlasnika obitelj se često nastavi koristiti kućom, stanom ili zemljištem, ali ne provjeri je li vlasništvo u zemljišnim knjigama usklađeno s rješenjem o nasljeđivanju. Ako ostavinski postupak provodi javni bilježnik kao povjerenik suda, pravomoćno rješenje dostavlja se nadležnom zemljišnoknjižnom sudu radi upisa, no građani bi trebali provjeriti je li upis doista proveden.

Sličan previd moguć je i nakon otplate kredita. Prestanak otplate ne znači da hipoteka automatski nestaje iz zemljišnih knjiga. Ona ostaje upisana dok se, na temelju odgovarajuće isprave, najčešće brisovnog očitovanja, ne zatraži i ne provede njezino brisanje. Stari tereti koji nisu izbrisani mogu poslije otežati prodaju ili novo financiranje.

Suvlasništvo

Pri darovanju nekretnine važno je jasno urediti što se i komu daruje, zadržava li darovatelj neko pravo, primjerice pravo stanovanja, te kako će se promjena provesti u zemljišnim knjigama. Darovanje nije samo obiteljski dogovor nego i pravni posao koji može imati i porezne posljedice, iako su određene osobe, pod zakonskim uvjetima, oslobođene plaćanja poreza.

Prilkom kupoprodaje jednako se štite kupac i prodavatelj. Kupac mora znati kupuje li od osobe koja je ovlaštena raspolagati nekretninom, a prodavatelj mora znati je li njegovo vlasništvo uredno upisano i postoje li zapreke koje mogu usporiti posao. Kada se kupnja financira kreditom, banka dodatno provjerava pravnu prihvatljivost nekretnine, zbog čega neuređeni upisi mogu postati ozbiljna prepreka.

Suvlasništvo je još jedan čest izvor problema, osobito nakon nasljeđivanja. Više suvlasnika nije sporno samo po sebi, ali nesuglasice nastaju kada nije jasno tko se koristi kojim dijelom nekretnine, kada jedan suvlasnik želi prodaju, a drugi se protivi ili kada stvarno korištenje ne odgovara upisanim udjelima.