HNB: Financijska stabilnost ovisi o tržištu nekretnina
Raste rizik od znatnog pada cijena pogoršaju li se makroekonomski uvjeti
Geopolitička previranja i dalje su najvažniji izvori rizika za globalnu financijsku stabilnost, dok u Hrvatskoj nastavljaju jačati cikličke ranjivosti, koje povećavaju osjetljivost na moguće šokove iz inozemnog okružja.
Rast potražnje i plaća uz nisku nezaposlenost i dalje potiču zaduživanje, ali i potražnju za nekretninama, što potiče snažan rast cijena nekretnina, koji je lani iznosio 14,1 posto, što povećava rizik od pada u slučaju pogoršanja makroekonomskih uvjeta, rekla je izvršna direktorica Sektora financijske stabilnosti HNB-a Maja Bukovšak na predstavljanju HNB-ove publikacije “Financijska stabilnost”, koja u ovom izdanju prikazuje učinke makrobonitetnih mjera koje Hrvatska narodna banka poduzima kako bi očuvala otpornost bankovnog sustava i financijsku stabilnost u uvjetima pojačanih neizvjesnosti.
Rizik od pada cijena
U publikaciji se navodi da kontinuirano brži rast cijena nekretnina u odnosu prema makroekonomskim odrednicama povećava rizik od znatnog pada cijena u slučaju potencijalnog pogoršanja makroekonomskih uvjeta, a Bukovšak je napomenula da cijene stambenih nekretnina rastu brže od troškova gradnje i najamnina, te da je njihov snažniji rast od dohodaka utjecao na pogoršanje priuštivosti, a kreditno financirana priuštivost se poboljšala. Poručila je da se “sve vrti oko situacije na tržištu nekretnina i visoke potražnje koja ju potiče”.
U prvih sedam mjeseci primjene HNB-ovih mjera kojima su ograničeni kriteriji kreditiranja rast kreditiranja kućanstava je usporio, no on je i dalje relativno visok, kao i kreditiranje poduzeća. Iako je rast kreditiranja kućanstava i dalje visok, kod dijela novoodobrenih kredita uočava se kvarenje nestambenih kredita kućanstvima odobrenih u razdoblju od 2021. do 2025. godine, i to brže nego prijašnjih godina. Analiza HNB-a je, naime, pokazala da je to zbog toga što su krediti koji su postali teško naplativi u pravilu bili odobravani dužnicima s nižim dohotkom, manjom financijskom imovinom (depozitima) i višim omjerima otplate duga prema dohotku. Prosječan dohodak takvih dužnika iznosi 1300 eura, a zaduženost po prethodnim kreditima im je oko 5000 eura. Takvi krediti u pravilu nisu osigurani, a u povijesnoj perspektivi problemi s njihovom otplatom nastupali su znatno brže i češće u odnosu prema stambenim kreditima jer su ih banke, uz višu cijenu i kraće rokove dospijeća od stambenih kredita, spremnije odobriti i rizičnijim klijentima.
S obzirom na to da nestambeni krediti u Hrvatskoj čine oko 45 posto portfelja kredita kućanstvima, a u članicama eurozone nešto više od 20 posto, u HNB-u navode da su nestambeni krediti u Hrvatskoj, za razliku od većine drugih država članica Europske unije, važan segment kreditiranja kućanstava te su u pravilu rizičniji od stambenih kredita, zbog čega je njihovo praćenje važno iz perspektive financijske stabilnosti.
Efekti ograničenja
Nakon uvođenja ograničenja kriterija kreditiranja broj isplaćenih nestambenih kredita pao je ispod višegodišnjeg prosjeka, a broj stambenih kredita normalizirao se na razini iz prethodnih godina. Tako je u drugoj polovini 2025. isplaćeno približno četvrtinu manje nestambenih kredita nego u prvom polugodištu. Isključujući one ugovorene prije početka primjene mjera, broj isplaćenih stambenih kredita u drugoj polovini 2025. ostao je na razini dugoročnog prosjeka od 1800 kredita mjesečno, navodi se u publikaciji i dodaje da se krajem 2025. zaustavio rast prosječne glavnice novih nestambenih kredita, koja je tada iznosila oko 9,3 tisuće eura, a prosječna je glavnica stambenoga kredita na kraju 2025. iznosila nešto manje od 130 tisuća eura te je nastavila rasti, ali po nešto umjerenijoj stopi nego u prethodnim godinama.
Direktorica Direkcije za makrobonitetnu politiku HNB-a Lana Ivičić navodi da su učinci HNB-ovih mjera u skladu s očekivanjima, a očituju se u smanjenju rizičnosti novih kredita.
- Primijetili smo da su, nakon što su se ta ograničenja počela primjenjivati, novi krediti znatno manje rizični, imaju niže omjere otplate duga i prihoda, odnosno smanjio se dio kredita koji su prije odobravani uz jako blage kriterije - kaže Ivičić, dodajući da je još prerano reći kakva je otplata novoodobrenih kredita, no zasad je, kaže, uredna, jer se krediti počnu kvariti “malo kasnije”.
Kamatne stope na nove kredite kućanstvima snizile su se u 2025. i spustile ispod prosjeka europodručja. U veljači 2026. prosječna kamatna stopa na novi stambeni kredit iznosila je 3,1 posto, što je oko 0,7 postotnih bodova ispod najviše razine s početka 2024. godine.
