U Hrvatskoj je kulturološka sklonost vlasništvu nekretnina duboko ukorijenjena u uvjerenju da je “investicija u vlastiti krov nad glavom” najbolja investicija, smatra Emilio Gučec, analitičar Finaxa, prve inteligentne investicijske platforme u srednjoj Europi, koja je dostupna i u Hrvatskoj i koja omogućuje jednostavno, automatizirano ulaganje u indeksne fondove (ETF-ove).

Prema najnovijoj Eurostatovoj publikaciji Housing in Europe 2025., koja obrađuje podatke za 2024. godinu, čak 91 % stanovništva u Hrvatskoj živi u vlastitoj nekretnini, a u najmu živi tek oko 9 %. Time je Hrvatska u samom europskom vrhu, iza Rumunjske, Slovačke i Mađarske. Na razini Europske unije udio vlasnika iznosi 68 %, a 32 % stanovništva živi u najmu. Nasuprot zemljama u kojima građani najviše žive u vlastitom domu su Njemačka, Austrija i Danska. Njemačka je jedina članica EU-a u kojoj je najam češći od vlasništva, s 53 % stanovništva u najmu, u Austriji u najmu živi 46 %, a u Danskoj 39 % stanovništva.

Cijene rastu

Premda je ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj i dalje dominantan izbor, ključno pitanje ostaje koliko je takva strategija dugoročno isplativa. Cijene nekretnina u Europskoj uniji tijekom posljednjih 15-ak godina snažno su rasle. Prema Finaxu prosječni godišnji realni rast cijena nekretnina u EU-u dugoročno iznosi od 2 do 3 %, uzevši u obzir troškove održavanja. Usporedi li se to s prosječnim prinosima ETF-ova, investitor s dioničkim diverzificiranim portfeljem mogao je ostvariti prosječni prinos od 8 do 9 %.

Prosječni godišnji realni rast vrijednosti nekretnina, kada se uračunaju inflacija, održavanje i drugi troškovi, često je znatno skromniji od prinosa koje kroz duža razdoblja ostvaruju globalno diverzificirani dionički portfelji. Primjerice, globalni indeksi poput MSCI Worlda obuhvaćaju velike i srednje velike kompanije iz razvijenih tržišta te pokrivaju oko 85 % tržišne kapitalizacije u svakoj uključenoj zemlji, što ulagačima omogućuje široku međunarodnu diversifikaciju.

Hrvatska su kućanstva u posljednjih 15 godina napravila veliki financijski iskorak. Prema Eurostatu, udio stanovništva koje živi u kućanstvima s dospjelim neplaćenim obvezama za hipoteku, najam ili režije smanjio se u Hrvatskoj s 30 posto u 2010. na 9 % u 2024. godini, što je najveće smanjenje među članicama EU-a. No ključno pitanje ostaje kako se taj danas koristi.

Prema podacima Hrvatske narodne banke, krajem prosinca 2025. depoziti kućanstava iznosili su 42,3 milijarde eura. Od toga je čak 32,1 milijarda eura bila na prekonoćnim depozitima, odnosno računima dostupnima u svakom trenutku. Istodobno, prosječna kamatna stopa na štedne depozite kućanstava u listopadu 2025. iznosila je samo 0,17 %. To je golem novac koji praktički ne stvara novu vrijednost. Dugoročno ulaganje dijela tog kapitala moglo bi značiti osjetno veći rast imovine i stvaranje stvarne financijske sigurnosti, osobito u razdoblju u kojem inflacija postupno nagriza novac koji miruje na računima.

Puno osoba u kućanstvu

Dugogodišnji fokus na “ulaganje u vlastiti dom” doveo je do velike koncentracije imovine u nekretninama koje su često ograničavajuće, osobito za mlađe generacije. Hrvatska pritom ima i iznadprosječan broj osoba po kućanstvu, 2,7 osoba, u odnosu prema prosjeku EU-a od 2,3 osobe po kućanstvu. Zanimljivo je i da Hrvatska ima jedan od najviših udjela stanovništva koje živi u kućama. U 2024. godini 76 % stanovništva Hrvatske živjelo je u kući, a na razini EU-a taj je udio iznosio 51 %. To dodatno potvrđuje da hrvatski stambeni model više počiva na obiteljskim kućama i naslijeđenom vlasništvu nego na razvijenom tržištu najma i većoj stambenoj mobilnosti.

Istodobno, niska stopa preopterećenosti troškovima stanovanja kod mladih ne mora značiti da su mladi financijski komotniji. Eurostat upozorava da zemlje u kojima mladi kasnije napuštaju roditeljski dom, poput Hrvatske, Cipra i Italije, često bilježe niže razine preopterećenosti troškovima stanovanja upravo zato što mladi ostaju u obiteljskom domu, a ne zato što lakše dolaze do vlastitog stana. U Hrvatskoj je 2024. samo 2,1 % mladih bilo u kućanstvima koja na stanovanje troše više od 40 % raspoloživog dohotka, što je najniža stopa u EU-u, ali taj se podatak povezuje s činjenicom da mladi najkasnije odlaze od roditelja.

To nameće pitanje ravnoteže, odnosno koliko je dugoročno održivo oslanjati se gotovo isključivo na nekretnine, a zanemariti druge oblike financijskog planiranja i ulaganja? Stručnjaci zato preporučuju da se financijsku sigurnost u Hrvatskoj više ne promatra samo kroz izgradnju ili kupnju nekretnina, već da se fokusira na izgradnju likvidnije, raznolikije i dugoročno otpornije osobne imovine.

- Hrvati su tradicionalno vrlo snažno vezani uz nekretnine, ali vlasništvo samo po sebi ne znači financijsku slobodu. Ako je većina imovine zaključana u zidovima, a ostatak stoji na računima uz gotovo nikakvu kamatu, propušta se prilika za dugoročni rast. Financijska sigurnost ne gradi se samo kvadratima nego i pametnim ulaganjem kapitala koji već postoji - zaključuje Gučec.