Državna imovina ubuduće bi se trebala voditi kao portfelj koji donosi javnu korist - brže se stavlja u funkciju, sustavno prati i prestaje biti mrtvi kapital. Upravljanje tom imovinom mora biti usklađeno s razvojnim prioritetima države, uz maksimalnu korist za građane, lokalne zajednice i gospodarstvo te stvaranje optimiziranog i ekonomičnog portfelja koji potiče održivi rast i štiti nacionalne interese.

Strateški ciljevi

Navedeno je to u Nacrtu prijedloga strategije upravljanja nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske za razdoblje do 2035., koji je, zajedno s prijedlogom godišnjeg plana upravljanja za 2026. godinu, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine poslalo u javno savjetovanje do 28. veljače. Riječ je o prvom desetogodišnjem aktu strateškog planiranja u tom upravnom području, ujedno i prvom izrađenom u skladu s regulatornim okvirom sustava strateškog planiranja u Hrvatskoj.

U Nacrtu su navedena četiri strateška cilja. Prvi se odnosi na nekretnine strateškog značenja, pri čemu je fokus na ubrzanoj aktivaciji takvih lokacija projektnim pristupom. To podrazumijeva bolju pripremu projekata, rješavanje imovinskopravnih prepreka i njihovu provedbu, uz cilj da do 2035. bude aktivirano 60 posto nekretnina strateškog značenja realizacijom ugovora. Drugi strateški cilj obuhvaća nekretnine koje nisu strateškog značenja, odnosno velik i raznolik nestrateški portfelj, koji uključuje zgrade, stanove, poslovne prostore, kampove i zemljišta. Plan je bolje koordinirati decentralizirani model upravljanja prema nadležnim tijelima na lokalnoj i regionalnoj razini te aktivirati neiskorištene nekretnine, a potom ojačati doprinos te imovine razvojnim gospodarskim, socijalnim i demografskim projektima. Kao pokazatelj navodi se povećanje udjela aktivirane površine nestrateškog portfelja na 50 posto do 2035. godine, polazeći od pet posto u 2024. godini.

Treći strateški cilj odnosi se na nekretnine za administrativne potrebe države, radi racionalnijeg smještaja tijela državne uprave i drugih proračunskih korisnika. Nakon procjene potreba, ulaganja ili adaptacije, mogućeg stjecanja nekretnina te obnove, rekonstrukcije ili izgradnje dugoročna je namjera smanjiti rashode za zakupnine privatnim vlasnicima i ulaganja u tuđe prostore. Kao pokazatelj navodi se povećanje broja korisnika poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske sa 336 na 500 do 2035. godine. Posljednji strateški cilj odnosi se na državne pokretnine - opremu, vozila i drugu imovinu, uključujući imovinu privremeno oduzetu u postupcima - koje bi se trebalo brže i urednije stavljati u uporabu i na raspolaganje, uz unapređenje upravljanja privremeno oduzetom imovinom. Kao pokazatelj navodi se porast ukupne ekonomske vrijednosti raspolaganja s oko 4,99 milijuna eura u 2024. na 7,5 milijuna eura 2035. godine. Potporne mjere uključuju jaču koordinaciju institucija, usklađivanje propisa, digitalne evidencije, kontinuirano planiranje i razvoj kadra.

Velik potencijal

Prema Nacrtu, sadašnje stanje državnih nekretnina i pokretnina obilježavaju velika vrijednost i potencijal, ali i dugogodišnja fragmentiranost sustava, nedovoljno potpuni podatci te sporija aktivacija dijela portfelja. Za dio portfelja, osobito za stanove i stambene jedinice, navodi se da se portfelj "svakodnevno mijenja" jer država u postupcima stalno stječe nove nekretnine, a zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i katastra još uvijek nije utvrđen točan broj i sastav nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske. U razdoblju od 2016. do 2024. sklopljena su 3772 ugovora o raspolaganju nekretninama - 2560 s naknadom i 1212 bez naknade - ukupne vrijednosti oko 513,1 milijun eura i obuhvaćene površine oko 31,41 milijun četvornih metara. Istodobno je objavljeno 239 javnih poziva ili natječaja za raspolaganje odnosno prodaju zemljišta, građevina, stanova i poslovnih prostora. Navodi se da su poslovni prostori u vlasništvu države često male kvadrature, nerijetko u lošem stanju i zahtijevaju dodatna ulaganja, a slabijem korištenju pridonose i ograničeni ljudski kapaciteti korisnika za provedbu postupaka javne nabave te činjenica da se dio prostora nalazi u zgradama za koje je podnesen zahtjev za obnovu.

U segmentu zakupa, Državne nekretnine d.o.o. u tom su razdoblju objavile 58 natječaja za zakup s ukupno 1365 oglašenih poslovnih prostora i oko 60 posto uspješnosti natječaja. Za isto razdoblje navodi se i 700 ugovora kojima se raspolagalo 881 stanom i stambenom jedinicom iz nadležnosti Ministarstva, a Državne nekretnine d.o.o. do kraja 2024. preuzele su na upravljanje 4936 nekretnina - 2876 poslovnih prostora i 2060 stanova.

Kao polazna vrijednost pokazatelja navodi se da je udio aktivirane površine nestrateškog portfelja u 2024. iznosio pet posto ukupno raspoložive površine. Za privremeno oduzetu imovinu u kaznenim postupcima opisuje se postupno uređenje zakonom i uredbom, uz mogućnost prodaje ili davanja na uporabu kada postoji rizik propadanja ili nerazmjerni troškovi čuvanja.

Dokument također predviđa da bi ukupni prihodi od upravljanja nekretninama i pokretninama do 2035. trebali dosegnuti 1,23 milijarde eura, pri čemu je najveći dio vezan uz nestrateški portfelj.

(Pre)skup najam

Što se tiče ovogodišnjeg Plana upravljanja državnom imovinom, planira se uprihoditi ukupno 75 milijuna eura, a definirane su i nekretnine strateškog značenja kojima država namjerava raspolagati u 2026. godini: turistička zona Privlaka, dječje selo Promajna, Spomen dom Kumrovec, kamp Peruština u Diklu i vila Svežanj u Kostreni. Tijekom godine tvrtka Državne nekretnine planira obnoviti dodatnih 300 stanova u državnom vlasništvu za potrebe priuštivog najma i stanovanja, ali i za zaštićene najmoprimce, kao i deset poslovnih prostora te dvije zgrade za smještaj tijela državne uprave i organizacija civilnog društva.

Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić najavio je znatno povećanje broja tijela državne uprave koja bi radila u prostorima u vlasništvu RH, kako bi država snizila zakupnine koje plaća privatnim vlasnicima. Istaknuo je i plan stjecanja dviju nekretnina - zgrade Vjesnika, odnosno otkup preostalih 36 posto vlasništva, i zgrade Hrvatske pošte u Branimirovoj ulici. U te bi se prostore smjestila državna tijela čije zgrade ulaze u obnovu ili trenutačno rade u unajmljenim poslovnim prostorima u privatnom vlasništvu.

Naime, kako je navedno i u dokumentu koji ide u javnu raspravu, od 2022. do 2024. godine država je za gotovo deset milijuna eura povećala troškove zakupa poslovnih prostora koje plaća privatnim tvrtkama. U 2022. godišnji su troškovi, naime, iznosili 29,3 milijuna eura, u 2023. narasli su na 33,6 milijuna, a u 2024. na čak 38,9 milijuna eura.