Danas najveći broj članica EU-a ima zadovoljavajuće uređenu problematiku stanovanja. U nekima je pravo na stanovanje ustavna kategorija kao što su Belgija, Slovenija, Španjolska, Grčka, Portugal, Švedska, ili je regulirano odgovarajućim zakonima kao što su Francuska, Danska, Velika Britanija, Njemačka. Zajedničko svim stambenim politikama je razumijevanje stanovanja ne samo kao krova nad glavom nego kao civilizacijskog standarda.

Bitna karika

Prošla je godina dana od donošenja novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, pa predsjednika Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, prof. dr. Dejana Bodula s Pravnog fakulteta u Rijeci, koji je bio član Povjerenstva za pripremu Zakona, pitamo kako je prošla prva godina od njegovog donošenja.

- Analizirajući Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, možemo tvrditi kako predstavlja dobar temelj za nesmetano razvijanje i kvalitete stanovanja u Republici Hrvatskoj. Iako je nesporno kako se predmetni Zakon odlikuje modernim rješenjima, ne smije se zaboraviti da sustav, u zakonskom smislu, ni izdaleka nije dovršen. Tu je više problema, ali možda je najočitiji institut predstavnika suvlasnika, čije su ovlasti definirane Zakonom, zakonom kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava te međuvlasničkim ugovorom - kaže Bodul.

Dejan Bodul

ARHIVA NOVI LIST

Bodul upozorava kako su za upravljanje zgradama ključna dva tijela – upravitelj i predstavnik suvlasnika, kojega, prema novom Zakonu, svaka zgrada mora imati. Iako zakonodavac ima ustavnu ovlast odlučivanja o javnim politikama te pri tome uživa široku slobodu procjene, istodobno snosi i isključivu odgovornost za svrhovitost zakonskih rješenja. Budući da se u ovom slučaju ne radi o pukoj pravno-tehničkoj izmjeni, već o dubinskom i strukturnom zahvatu koji bitno mijenja dosadašnji model upravljanja zgradama, otvara se pitanje je li zadržavanjem instituta predstavnika suvlasnika doista postignuta uravnotežena i funkcionalna namjera reforme sustava upravljanja.

- Možemo reći da je predstavnik suvlasnika bitna karika u životu i održavanju neke stambene zgrade. Kako bi suradnja upravitelja i suvlasnika bila što bolja, predstavnik je dužan održavati redovite godišnje sastanke suvlasnika, upoznati ih sa stanjem zgrade, potrebnim radovima na njezinu održavanju, troškovniku pri izvođenju određenih sanacija... Iako u praksi ima primjera izvrsne suradnje predstavnika sa suvlasnicima, odnosno s upraviteljem, nažalost česti su i slučajevi gdje takve osobe provode samovolju i rade na svoju ruku. Naime, u praksi upravljanja zgradama ponekad je vidljivo da predstavnik suvlasnika ne ispunjava ulogu koju mu određuje zakon. Često se može primijetiti samovoljno donošenje odluka i financiranje zahvata bez upoznavanja ostalih suvlasnika, a zabilježen je i niz primjera zlouporaba na štetu suvlasničke zajednice - napominje Bodul.

Bodul je proveo istraživanje u kojem je razgovarao s predstavnicima suvlasnika iz većih i manjih stambenih zgrada, preko ankete, telefonskih intervjua i osobnih razgovora. Neki od sugovornika imaju dugogodišnje iskustvo u toj ulozi, što je važno za procjenu koliko je postojeći zakonski okvir učinkovit. Iako je tema slabo istražena, a uzorak ograničen, rezultati istraživanja nude korisne uvide i otvaraju prostor za daljnja istraživanja.

- Istraživanjem se željelo odgovoriti na specifična pitanja. Prvo je pitanje bilo koliko predstavnici suvlasnika poznaju pravne propise kojima se uređuju upravljanje stambenim zgradama, a drugo postoje li među ispitanicima razlike u pokazanom znanju o pravnim propisima s obzirom na neke karakteristike ispitanika, primjerice, radno iskustvo. Spuštajući se na praktičnu i empirijsku razinu, svjedoci smo kako je postojeća regulativa upravljanja stambenim fondom otvorila i probleme, a jedan od njih je i koliko je realno i životno očekivati da će predstavnik suvlasnika poznavati navedenu pravnu problematiku upravljanja zgradom koja obuhvaća više desetaka složenih propisa i postupati po istoj - objašnjava Bodul. Dodaje kako i analiza sudske prakse pokazuje da dio predstavnika suvlasnika ne poznaje zakonska rješenja niti postupa u skladu s njima.

Isto je potvrdilo i provedeno empirijsko istraživanje, čiji je cilj bio utvrditi razinu znanja predstavnika suvlasnika o upravljanju stambenim zgradama. Rezultati upućuju na to da ispitanici u velikoj mjeri slabo poznaju propise te imaju nisku razinu pravne pismenosti u području stambenog prava i vlasničkih odnosa.

BRUNO JOBST

Profesionalizacija

O tome postoji li rješenje tog problema "bivšeg predsjednika kućnog savjeta", današnjeg moderniziranog naziva predstavnika suvlasnika, Bodul nije za radikalne promjene.

- Institut predstavnika suvlasnika u prvoj verziji Zakona trebalo je ostaviti jer je sustav upravljanja prevelik za radikalne promjene, ali mišljenja sam da bi ga u budućim izmjenama trebalo ukloniti iz Zakona i naglasak staviti na upravitelja i njegovu profesionalizaciju, što za značajan broj upravitelja neće biti problem jer rade iznimno kvalitetno. Naime, zasad su upravitelji ili barem veći dio njih članovi Udruge upravitelja koja radi odličan posao. Ipak, trajno rješenje vidimo u profesionalizaciji funkcije upravitelja. Kada je riječ o pripadnosti određenoj profesiji, pravna teorija upućuje na to da se ona ostvaruje kroz profesionalna udruženja, uz jasno propisana pravila o članstvu i pristupu obavljanju djelatnosti. Član udruženja može postati osoba s odgovarajućom stručnom spremom i položenim propisanim ispitima, a upravo je članstvo u takvom udruženju preduvjet zakonitog obavljanja profesionalne djelatnosti - objašnjava Bodul.

Takav sustav dovodi do stvaranja posebne profesionalne kulture, temeljene na zajedničkim vrijednostima i stručnim pravilima po kojima se određena profesija razlikuje od ostatka društva. Profesionalna udruženja u tom kontekstu imaju važnu ulogu jer postavljaju uvjete za ulazak u struku i pristup tržištu rada.

Operativna osposobljenost

Stručna literatura pritom navodi tri osnovna mehanizma kojima se regulira ulazak u profesiju: licenciranje, certificiranje i registriranje. Riječ je o neovisnim strukovnim udruženjima koja djeluju unutar svog područja, ali su istodobno povezana s drugim srodnim organizacijama, primjerice u području graditeljstva, kako bi u određenim situacijama mogla zajednički djelovati i štititi profesionalne interese.

Na čelu takvih udruženja najčešće su skupština i upravna tijela poput predsjedništva ili upravnog odbora, čije članove bira skupština, a oni za svoj rad odgovaraju upravo tom tijelu. Uz to, mnoga udruženja imaju i dodatna tijela, poput suda časti ili nadzornog odbora, čija je zadaća očuvanje ugleda i dostojanstva profesije.

- Jedan od možda najvažnijih, a na prvi pogled ne tako bitnih elemenata jest način organiziranja i operativna osposobljenost udruženja ekipiranog od osoba koje svoju egzistenciju vezuju za rad profesionalnog udruženja, a zapravo predstavljaju operativce koji svakodnevno imaju priliku unaprijediti rad udruženja. Bez stručnog osposobljenog udruženja nema ni uspješne inicijative, ni pravovremenog izvršenja ciljeva postavljenih od strane upravljačkih tijela udruženja. Kako profesionalna udruženja uglavnom nastoje ostvariti određene ciljeve u svrhu postizanja nezavisnosti, nepristranosti i financijske samostalnosti, tako i tijela tih udruženja nastoje odražavati takva nastojanja formiranjem odbora prioritetno zaduženih za odnose s javnošću i za praćenje implementacije relevantne legislative - objašnjava Bodul.