Zakon o prostornom uređenju, Zakon o gradnji i Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, kolokvijalno nazvani Bačićevi zakoni, na snagu stupaju s prvim danom nove godine. Iako vladajući tvrde da će zakoni olakšati i digitalizirati proces izdavanja građevinskih dozvola, uvesti obveznu digitalizaciju prostornih planova i vratiti institut urbane komasacije u svrhu učinkovitijeg upravljanja zemljištem i sprječavanja nezakonite gradnje, poboljšati energetsku učinkovitost zgrada i potaknuti održivu gradnju, paket zakona izazvao je buru kod oporbe i dijela stučne javnosti, koji su u zakonskim prijedlozima istaknuli niz primjedbi sa zajedničkim nazivnikom da je riječ o “otimačini djedovine” jer će se pogodovati investitiorima zahvaljujući ponovnom uvođenju urbane komasacije.

Otimačina ili win-win

Na te je kritike ministar graditeljstva Branko Bačić odgovorio prije desetak dana.

- Ako se negdje pokušava otimačina, onda je to u Krapinsko-zagorskoj županiji, u kojoj je SDP-ova lokalna vlast, suprotno zakonu, izdala lokacijsku dozvolu za izgradnju solarne elektrane jednog privatnika na zemljištu u vlasništvu drugih privatnih osoba. Tek na intervenciju Grada Pregrade naše je ministarstvo utvrdilo nezakonitost lokacijske dozvole i zatražilo obnovu postupka - podsjetio je tada Bačić, kao i na činjenicu da je urbana komasacija kao urbanistički instrument preoblikovanja zemljšta u građevinsko u zakonu postojala do 2014. godine nakon čega ju je SDP ukinuo, a naglasio je i da je Hrvatska komora arhitekata zatražila da se taj instrument vrati u zakon, što je njegovo ministarstvo prihvatilo jer smatra da je to odličan urbanistički instrument, koji je prepoznat i u svijetu.

Nedavno je pak podsjetio i da je Slavko Linić 2007. godine pohvalio urbanu komasaciju te da mu je Linić u jednom razgovoru rekao da ne razumije zašto se SDP sada tome protivi. To nam je u telefonskoj izjavi potvrdio i sam Slavko Linić.

- Tada sam bio u opoziciji kao predsjednik saborskog Odbora za prostorno uređenje kada je prvi put predložena urbana komasacija i ja sam to podržao. Radi se o tome da su građevinske čestice, kao i poljoprivredna zemljšta, rascjepkane, vlasnički neuređene i nisu usklađene sa zemljišnim knjigama i katastrima, što koči bilo kakve investicije na tim zemljištima, a upravo se urbanom komasacijom omogućuje investitorima koji ulaze u ozbiljne investicije da se projekt i realizira - navodi Linić.

- Kao što poljoprivrednik ne može ekonomski isplativo proizvoditi na uskoj poljoprivrednoj parceli, tako se na takvim zemljištima ne može ništa graditi, a društvo i zajednica žele investicije i proizvodnju - ističe Linić.

Magistar inženjer građevinarstva Saša Perko također podržava urbanu komasaciju i ne slaže s oporbenim kritikama da je riječ o otimačini privatnog zemljišta u korist investitora.

- Nekada građevinski projekt ne bi prošao jer ga je netko kočio na lokalnoj razini, a urbanom komasacijom Vlada želi ubrzati procese, najvjerojatnije za velike projekte koji su od interesa za gospodarstvo - kaže Perko i navodi primjer urbane komasacije u praksi.

- Primjerice, ako postoje uske trake zemljišta, recimo 200 puta pet metara, i to njih pedesetak, dakle riječ je o neupotrebljivim parcelama za ikakvu gradnju, urbanom komasacijom se one suvislo isparceliraju na način da će svaki vlasnik dobiti istu vrijednost za novu parcelu koja će možda biti izmještena, ali će dobiti smisleniji oblik, recimo pravokutnika ili kvadrata i na takvom se zemljištu već može nešto graditi. Ja bih rekao da je to jedna win-win situacija i za vlasnike zemljišta i za investitore - pojašnjava Perko i dodaje da nema govora ni o kakvom izvlaštenju privatnog vlasnika nego o preraspodjeli parcela kojima se povećava vrijednost zemljišta.

Privesti svrsi

Slavko Linić također navodi da bez urbane komasacije takva građevinska zemljišta ostaju neiskorišteni, mrtvi kapitali.

- Navest ću vam jedan primjer. Otok Krk ima osam turističkih zona, a što mislite, koliko ih se uređuje? Nijedna! Jer turističke zone nismo priveli svrsi, a ako postoji građevinska parcela, ona se mora privesti svrsi - navodi Linić i dodaje da u slučaju urbane komasacije nije riječ o odnosu pojedinca i kapitala, nego o odnosu pojedinca i društva, odnosno odgovornosti pojedinca prema društvu.

- Građani su preko poreza uložili enorman novac u gradnju infrastrukture i to zemljište sada treba privesti svrsi i oplemeniti uložena sredstva kroz nove projekte, a ne da neki pojedinac, vlasnik zemljišta, ugrožava ta sredstva, jer će u protivnom to ostati mrtav kapital društva koje je u to uložilo novac - kaže Linić.

Zakonom je također predviđeno da investitor, ako želi, može sam izgraditi infrastrukturu, poput prometnice, a da mu se zauzvrat za taj iznos umanji komunalni doprinos koji plaća jedinici lokalne samouprave.

Oporbi je sporna mogućnost da na nekom prostoru 51 posto plus jedan vlasnik zemljišta može predložiti komasaciju, ali kako odluku o tome ne donose oni, u oporbi smatraju da će preostalih 49 posto vlasnika biti izvlašteno. Linić kaže da je opozicija u tom slučaju trebala izići s prijedlogom u kojemu je mogla predložiti veći postotak.

- Radi se o zastrašivanju javnosti. Odnosno oporbenoj želji da se plašenjem naroda skupljaju politički bodovi - Linićev je stav.

- Ni jedinice lokalne samouprave neće biti razvlaštene u postupku urbane komasacije kao što tvrde kritičari jer se lokalnim jedinicama daje rok od tri godine koji počinje teći nakon iskazivanja interesa investitora kroz pismo namjere, a ako grad ili općina u tom roku ne odgovore, postupak preuzima Ministarstvo, i u tome nema ničeg spornog jer će rokovi natjerati lokalnu i središnju državu da budu ažurnije. Ako lokalnoj jedinici treba malo više vremena, o tome se uvijek može razgovarati, ali birokracija ne smije kočiti investicije i razvoj - pojašnjava Linić.

Isto navodi i Saša Perko.

- Kad jedinica lokalne samouprave zemljište proglasi građevinskim, ona mora osigurati i infrastrukturu i donijeti urbanistički plan uređenja, a rok od tri godine je apsolutno dovoljan jer bi u protivnom duži rok kočio, odnosno odgađao investiciju - kaže Perko. Naime, iako su lokalne jedinice prethodno proglasile zemljište građevinskim, na njemu se nije moglo graditi jer nije bilo urbanističkog plana uređenja. Osim toga, novim zakonom se postojeća građevinska područja više neće moći širiti sve dok unutar njih postoje površine koje nisu opremljene osnovnom infrastrukturom.

Kako brže do dozvola

Što se tiče bržeg izdavanja građevinskih dozvola, Perko navodi da iz prijedloga zakona nije jasno na što Ministarstvo točno misli.

- Između potpunog zahtjeva i izdavanja građevinske dozvole postupak bi se mogao skratiti sa sadašnjih 75 na 30 do 60 dana, no od trenutka kada se angažira arhitekt pa do izdavanja dozvole treba obaviti puno koraka, za što je potrebno šest do 12 mjeseci, tako da je taj rok nemoguće skratiti - pojašnjava Perko.

Osim ubrzavanja izdavanja građevinskih dozvola, definiranja roka za donošenje urbanističkog plana uređenja i ponovnog uvođenja urbane komasacije, od prvog siječnja svi planovi izrađivat će se digitalno u ePlanovima, bit će izrađeni po istom standardu, transparentni i javno dostupni te povezani s eDozvolama.

Potporu ministru Bačiću u donošenju Zakona o gradnji dao je HUP – Udruga poslodavaca graditeljstva (HUP-UPG), istaknuvši kako posebno pozdravlja “uključivanje i reafirmaciju Posebnih uzanci o građenju putem Zakona o gradnji, a koje su temelj stabilnih ugovornih odnosa u graditeljstvu te osiguravaju predvidivost, ravnotežu prava i obveze ugovornih strana te smanjenje potencijalnih sporova u realizaciji građevinskih projekata”. Poslodavci smatraju kako novi Zakon o gradnji, uz primjenu Posebnih uzanci o građenju, pridonosi većoj transparentnosti i učinkovitosti ugovornih odnosa, bržoj i kvalitetnijoj realizaciji projekata, smanjenju pravnih nesigurnosti i sudskih sporova te jačanju konkurentnosti domaće građevinske operative.

- U trenutku snažnog investicijskog ciklusa, obnove nakon potresa i potrebe za ubrzanim razvojem infrastrukture, jasno i stabilno zakonodavno okruženje ključno je za održiv rast sektora graditeljstva. Stoga HUP – Udruga poslodavaca graditeljstva smatra kako novi Zakon o gradnji ide u dobrom smjeru te predstavlja kvalitetnu osnovu za daljnji razvoj i profesionalizaciju ove strateški važne gospodarske grane - navode iz HUP-a.