Usporedivši prosječne tražene prodajne cijene za stambene nekretnine u kolovozu ove godine, najviše su u odnosu prema kolovozu prošle godine rasle u Osijeku, i to za 15,7 posto, za razliku od Zagreba, gdje je rast 14 posto, a u Splitu 13,8 posto. Naravno, riječ je o traženim cijenama u oglasima koje nisu jednake onima pri prodaji, no dobre su kao pokazatelj kako tržište diše.

Najveća prosječna tražena cijena po četvornom metru nekretnine zabilježena je ovoga kolovoza u Splitu i iznosila je 5204 eura, što je 731 euro više po kvadratu nekretnine nego lani, kada je bila 4573 eura. U istom razdoblju u Zagrebu je cijena bila 3113 eura po četvornom metru i u godinu je dana skočila na 3549 eura, odnosno 436 eura više. U Osijeku su tražene cijene u postotku najviše rasle od kolovoza prošle godine, ali je četvorni metar znatno jeftiniji i ove godine iznosi 1943 u odnosu prema 1679 eura, koliko je iznosio u kolovozu 2024. godine.

Zagreb

PIXSELL

Struktura cijene

Podaci su to portala nekretnine.hr, koji pokazuju da cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu, po čemu je Hrvatska već niz godina među članicama EU-a s najvećim prosječnim poskupljenjima.

Stručnjaci smatraju da bi cijene stanova po četvornom metru mogle biti znatno niže, no svi su svjesni da će sve dok ima kupaca po tako visokim cijenama kvadrat držati cijenu. Investitori se neće odreći toga dijela zarade iako znaju da tako remete stabilnost nekretninskog tržišta u Hrvatskoj.

Kada se kaže da četvorni metar stana u novogradnji u Osijeku stoji 3000 eura ili u Zagrebu četiri, pet tisuća eura, ljudi se s razlogom pitaju što to kupac dobije u toj cijeni.

U cijenu kvadrata stana ulaze zemljište, odnosno lokacija na kojoj se nekretnina gradi, trošak samog zemljišta, komunalni doprinosi i priključci na infrastrukturu. Također je tu trošak projektiranja i dozvola, što znači arhitekti, inženjeri, troškovi ishođenja građevinske dozvole, elaborati, nadzori. Slijedi trošak građevinskih radova i materijala - beton, armatura, cigla, izolacije, stolarija, instalacije, fasada, podovi, keramika i sanitarije. Značajna je stavka i radna snaga - majstori, podizvođači, instalateri i sve ono što se danas teško nalazi, a dosta košta.

U cijenu su ukalkulirani komunalni i vodni doprinosi, odnosno obvezna davanja lokalnoj upravi i samoupravi. Zatim PDV od 25 posto na gotovo sve usluge i materijale, pa marketing i prodaja, oglasi, provizije agencijama, troškovi promocije te, na kraju, i profit investitora, koji, naravno, ne radi to iz ljubavi, već se to obično računa od 15 do 25 posto na ukupne troškove.

Ovisno o tome nalazi li se nekretnina u Osijeku, Zagrebu, Splitu ili Rijeci, na zemljište i komunalije otpada od 10 do 25 posto cijene uračunane u četvorni metar stana, na materijal i rad od 35 do 45 posto, na dozvole, projekte i nadzor od 5 do 10 posto, poreze od 15 do 20 posto i na profit investitora između 15 i 25 posto.

Split

PIXSELL

Regionalne razlike

To znači da ako kvadrat stana stoji 3000 eura, realni trošak njegove izgradnje često bude od približno 1600 do 2000 eura po četvornom metru, a razlika je cijene marža i rizik koji preuzima investitor.

U Zagrebu, Splitu i Dubrovniku najskuplji su zemljište i komunalije, jer je gradnja gusto ograničena i parcela je luksuz, u Slavoniji i unutrašnjosti to su materijal i rad, koji postaju relativno skuplji jer zemljište vrijedi mnogo manje, a radne snage nema.

Na kraju cijenu kvadrata podižu i želje kupaca, luksuzna oprema i specijalni završni radovi, stolarija, keramika, liftovi i garaže.

Lokacija u Zagrebu, Splitu i Rijeci podiže cijenu četvornog metra jer postoji potražnja i investitori mogu tražiti višu cijenu. Tamo gdje je platna moć veća, i rizik investitora je manji, a tamo gdje se dozvole čekaju duže, i rizik je investitora za prodaju nekretnine veći, viša je i njihova marža.

Dakle, sve tehničke stavke, materijal, projekt i dozvole prilično su ujednačeni, ali zemljište, tržišna potražnja i rizik investitora čine razliku od 1500 eura po četvornom metru i više.

Zato stan u Osijeku od 60 četvornih metara stoji otprilike 120 tisuća eura, a isti takav u Splitu može biti i 300 tisuća eura.

Dubravko Ranilović, direktor agencije Kastel i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK, smatra da je u posljednje vrijeme kod mnogo projekata u stambenoj novogradnji cijena pretjerana, no drži također da će cijene rasti sve dok nositelji projekata uspijevaju prodati stanove.

Međutim, neće svi dobiti cijenu koju traže, već samo oni najbolji projekti, koji su kvalitetne izgradnje, dobre arhitekture i lokacije. Mnoge novogradnje koje su u tijeku morat će korigirati cijenu.

Dobra namjera države

- Ono što se istovremeno događa jest da promet nekretninama na razini Hrvatske pada već dvije godine zaredom. Broj transakcija pao je 15 posto za prvo polugodište u odnosu prema istom razdoblju lani, a broj transakcija u Zagrebu pao je čak za 25 posto. Rast traženih cijena rabljenih nekretnina u proteklih godinu dana - napominjem traženih, a ne realiziranih cijena - uglavnom je neopravdan, i to se vidi na smanjenju prometa. Većina rabljenih stanova i kuća uopće se ne uspijeva prodati i stoji u oglasima mjesecima - napominje Ranilović.

S druge pak strane upozorava kako Hrvatska nema kvalitetan stambeni fond jer je postojeći stambeni fond u lošem stanju, što je posebno istaknuo potres u Zagrebu.

- U konačnici nam nedostaje kvalitetnih stanova i zato je, između ostalog, veći interes za novogradnju. Potražnja je još uvijek velika, od onih koji imaju, ali i onih koji nemaju gotova sredstva, a koji će nastojati dobiti kredit za kupnju stana. Postoji jedan manji dio stanovništva koji ima viška sredstava i koji je zbog visoke inflacije posljednjih godina nekretninu doživljavao isključivo kao investiciju. Čak je poslije kupnje ne nastoje ni iznajmiti, što utječe na tržište, jer imamo velik broj praznih stanova u Hrvatskoj i u Zagrebu, a istovremeno nedostatak stanova za najam, što je na kraju utjecalo na povećanja cijene i najma - objašnjava Ranilović.

Budući da sve to utječe na stanovanje i nemogućnost velikog broja ljudi da dođe do nekretnine za život, smatra kako je dobro da je država krenula sa strategijom kojom se nastoji doskočiti tim problemima tako da je početkom godine izrađen i donesen Nacionalni plan stambene politike.

- Uočeni su svi ti problemi s visokim cijenama najma i prodaje, s praznim stanovima, s turističkim najmom koji dodatno uzima stanove za život s tržišta, odnosno generalno problem priuštivog stanovanja. Nastojat će se raznim mjerama povećati stambenu ponudu, tako da je u međuvremenu donesen Zakon o poticanoj stanogradnji te je sada u raspravi odluka o Programu priuštivog najma kojom se želi potaknuti vlasnike nekretnina da stave svoje stanove u taj program, a zauzvrat bi dobili poticaje kroz isplatu tržišne najamnine i do 60 posto unaprijed.

S druge bi strane APN umjesto države dao onim potrebitim građanima stanove pod određenim uvjetima i priuštivoj cijeni najma. Sve što će ići u povećanje ponude, a u to ulazi i obnova postojećih nekretnina, pa i izgradnja, smanjit će pritisak na tržište. To je i način da se i rast cijena zaustavi - poručuje Ranilović.