Španjolska i Hrvatska u Poljskoj su hit za kupnju nekretnina, ali i za one koji u ovim zemljama žele ulagati u vlastite projekte, dakle, graditi. Pisali su tako ovog ljeta neki poljski portali, poput Business insidera, nastavno na izvješće stručnjaka PMR Market Expertsa poljske tvrtke Hume’s, o ovdašnjem tržištu nekretnina koje se zbog rasta cijena počelo hladiti. A kako Poljaci imaju sve više novca, okreću se ulaganjima izvan svoje zemlje, pa su tako Španjolska i Hrvatska postale hit. Hrvatska je privlačna i zbog činjenice da je dio eurozone i schengenskog prostora, a još više zbog visokog rasta cijena nekretnina, što developerima jamči jako dobro zaradu.

Hrvatski paradoks

I nisu Poljaci jedini, stranci itekako kupuju i grade po hrvatskoj obali. Podaci porezne uprave o broju kupoprodaja nekretnina prema državi stjecatelja, iako se ne radi samo o stanovima, pokazuje da su strani državljani u posljednjih deset godina kupili više od 80.000 nekretnina, a što je doista impresivna brojka. Iako se očito i kod nekih novih kupaca bilježi sve veći interes, no ipak su na prvom mjestu po broju kupoprodaja i dalje Slovenci i Nijemci.

S druge strane, nakon godina rasta, ove se godine broj kreveta u kategoriziranom, dakle pravom klasičnom obiteljskom smještaju smanjio, i to na sjevernom Jadranu. U Hrvatskoj tako svjedočimo paradoksu da se na sve strane gradi i rauba obala, luksuzni stanovi i vile niču kao gljive poslije kiše, a tog trenda nisu pošteđeni ni hotelijeri, koji se počinju okretati tom biznisu, dok se broj kreveta u privatnom smještaju počeo smanjivati. Neki su iznajmljivači ove godine u škarama novih zakonskih i poreznih okvira - u prijevodu povećanih poreza i davanja - ali i pritiska na smanjenje cijena, posustali i otkazivali kapacitete. Tako su i neke turistički manje razvijene općine i gradovi zbog otkazivanja kreveta u obiteljskom smještaju, jer drugog na svom području i nemaju, iz primjerice 3. pale u 4., dakle, najniži razred po Indeksu turističke razvijenosti (ITR). Samim tim, tamo gdje bi razvoj turizma trebalo poticati, on je na taj način unazađen.

IZVOR: HTZ

Stručnjak za obiteljski smještaj Nedo Pinezić, komentirajući kakva je zapravo situacija u obiteljskom smještaju, upozorio je kako je ova godina vezano za popunjenost bila puna izazova. Aktualni turistički trendovi su takvi da je situacija u Europi najlošija kada je riječ o ekonomskoj slici i percepciji budućnosti u posljednjih tridesetak godina.

Osjećaj nesigurnosti sveprisutan je, a u “discipliniranim” zemljama kao što je Njemačka, hrvatsko najvažnije emitivno tržište, građani prvi reagiraju tako da postaju vrlo oprezni kada je riječ o trošenju. Primjetno je i da Talijani, koji su bili za ferragosto među prve tri nacije, produžili dolaske u termine kada su cijene nešto niže.

Nova paradigma

- Ova turistička godina je teška, ne samo u Hrvatskoj već i u ostalim zemljama, a tu je i ta nevidljiva inflacija koja se ogleda izvan klasične potrošačke košarice, a jako utječe na kućni budžet. Uzmimo samo za primjer cijene automobila, koje su eksplodirale. Vrijednost eura, odnosno kupovna moć građana, drastično pada. S druge strane, tržište nekretnina i dalje raste, a znamo i da se kroz nekretnine najlakše “pere” novac. Tako nam i rastu investicije u nekretnine. I to luksuzne nekretnine na Jadranu i u većim gradovima. Pri tome su cijene tih nekretnina stabilne i rastu, što je u kontradikciji s ukupnom ekonomskom situacijom koja nije dobra, a i činjenicom da je i turizam u laganom padu. Nažalost, i dalje se ne razmatra odakle dolazi novac koji se ulaže u nekretnine na Jadranu i koji su ciljevi ulaganja. Što se pak tiče komercijalnog obiteljskog smještaja, on je u stagnaciji, čak i u padu, ne samo u Hrvatskoj nego i u susjednim zemljama - kazao je Pinezić.

Kada se govori o cijenama, često se provlači teza da su najkvalitetniji najbolje popunjeni, međutim, Pinezić će reći da se ta popunjenost ostvaruje ako se cijena više kategorije spušta na granicu niže kategorije, a što je ove godine itekako bio slučaj, pa su se vile s bazenom po Istri umjesto po lanjskih 1.000 eura po danu na kraju punile uz cijenu od 600 eura po danu, a u špici je bilo jako mnogo praznih vila dok se nije počelo spuštati cijene. Od 2017. godine je, kaže, potpuno promijenjena paradigma - od toga da se prije govorilo o dobrobiti turizma za ukupno stanovništvo i veću uključenost domaćeg stanovništva, do toga da se trend okrenuo u smislu da mali smještaj i malo ugostiteljstvo postaju nešto nepoželjno. U statističkim se podacima komercijalnom prometu počeo dodavati nekomercijalni, te su se dobili pogrešni podaci o velikom rastu.

- Raste promet i broj kapaciteta u tom nekomercijalnom segmentu za koji nije razrađen alat za praćenje kao kod komercijalnog smještaja, tako da zapravo i ne znamo koliko je bilo noćenja i dolazaka u tim vikendicama, osim onoga što njihovi vlasnici dragovoljno prijave. Stoga se sve teže vjeruje statističkim podacima, jer mi smo dio općeg trenda i nemoguće da ne osjećamo posljedice opće situacije u Europi i svijetu. Veliki rast tržišta nekretnina i nekomercijalnog smještaja zavarava nas da je konjuktura dobra. To nisu investicije zato što se kod nas turizam jako isplati, već zato što nekretnina jako dobro čuva vrijednost kapitala - kaže Pinezić.

Business modeli

Pojašnjava i kako je dio velikih ulagača u nekretnine sigurno kategorizirao kapacitete. S tim da se pomalo čak i hotelski konzorciji odlučuju na gradnju i ponudu apartmana i vila. Tu je i model da se vile i apartmani izgrade, prodaju i onda tim vlasnicima ponudi da to iznajmljuju preko matične tvrtke.

- To su već razrađeni business modeli koji su često u rukama stranaca. Kod domicilnog stanovništva, ljudi koji su cijeli život ulagali koliko su mogli da bi imali dodatak na penziju, našli su se u situaciji da više nisu konkurentni da mogu dići cijenu svog smještaja, ali nisu ni kreditno sposobni da bi mogli uložiti u podizanje kvalitete. Troškovi su strašno porasli i ljudi su počeli odjavljivati kapacitete. To je onaj dio najpovoljnijeg smještaja. On je uvijek tražen, ali se više ne mogu izdržati troškovi. Primjerice, samo čišćenje apartmana košta i do 150 eura, a tu je i povećanje poreza i ostalih davanja koje je država podigla od ove godine. Dio tih kapaciteta je odjavljen, dok je dio preusmjeren u takozvani dugoročni smještaj. No, tu treba reći kako se često radi o tome da su se u te apartmane uselili sezonski radnici, a s njihovim poslodavcem iznajmljivač potpisuje ugovor na deset mjeseci kako bi izbjegao plaćanje poreza na nekretnine. Gdje god postoje velike firme, bilo turističke bilo građevinske ili neke druge, a koje trebaju velik broj sezonaca, dio iznajmljivača otišao je u tom smjeru - najma za radnike - naveo je naš sugovornik.

Upozorio je, primjerice, i kako su cijene u svim segmentima smještaja neusporedive sa špicom sezone, u kojoj se smještaj u mobilnim kućama u kampu plaća i do 500 eura na dan, a u travnju 50 eura, ali i kako u ljetnim mjesecima ukupnu potrošnju “pumpaju” i vikendaši. Na Krku je, primjerice, podjednak broj kapaciteta u nekomercijalnom smještaju i ukupnog registriranog, kategoriziranog smještaja u svim hotelima, kampovima i obiteljskom smještaju zajedno.

Dok gradnja i prodaja nekretnina i dalje bujaju, makar i nešto slabijim tempom, a broj kreveta u registriranom privatnom smještaju pada, može se zaključiti kako se zapravo ovogodišnjim poreznim izmjenama oko privatnog smještaja samo zahvatilo registrirane iznajmljivače, dok ova siva zona i dalje nastavlja bujati. A apartmanizacija obale ne da nije zaustavljena, nego su samo još šire otvorena vrata kapitalu, u pravilu stranom. No, barem se popravila situacija sa smještajem stranih radnika u turističkim destinacijama.