Izmjene i dopune Zakona o društveno poticanoj stanogradnji Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine poslalo je 15. veljače u desetodnevno javno savjetovanje, i u samo pet dana izazvale su veliko zanimanje građana, koji su uputili više od 80 komentara i nekoliko dopuna teksta.

U dosadašnjoj provedbi Programa društveno poticane stanogradnje (POS) uočena su znatna odstupanja prosječnih prodajnih cijena novih stanova, cijena građenja, zemljišta i uređenja komunalne infrastrukture od postignute prosječne cijene na tržištu, odnosno od prosječne prodajne cijene stanova bez POS-a. Prema biltenu koji za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine izrađuje Institut IGH, prosječna cijena građenja od 2019. do 2023. godine narasla je za više od 50 posto.

Cijene kontinuirano rastu

Cijene nekretnina, kako u Hrvatskoj tako i u većini zemalja EU-a, kontinuirano rastu od 2016. godine. Prema podatcima Državnog zavoda za statistiku (DZS), u prvom polugodištu 2024. prosječna cijena četvornog metra novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe (bez POS-a) iznosila je 2473 eura. S druge strane, prosječna cijena kvadrata stanova POS-a u prvom polugodištu 2024. bila je 1360,22 eura.

Cilj je Zakona o društveno poticanoj stanogradnji ublažiti negativan utjecaj rasta cijena stanova za kupnju prve stambene nekretnine i povećanje ponude priuštivih stanova za one građane koji na tržištu ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje, do donošenja novog zakona o priuštivom stanovanju.

Kako stoji u prijedlogu tog zakona, plan je podizanje najviše prodajne cijene stana i usklađivanje s prosječnom prodajnom cijenom stana na tržištu. Također, omogućava se isplata potpore u obliku povrata novca u dijelu plaćenog poreza na kupnju stambene nekretnine građanima RH koji su mlađi od 45 godina i koji kupuju ili grade svoju prvu stambenu nekretninu ovisno o primjerenoj površini stana i lokalnoj prosječnoj cijeni stana. Prijedlogom se uređuje i pokretanje novog programa priuštivog najma iznajmljivanjem postojećih višegodišnjih praznih stanova, uz naknadu vlasnicima, za građane koji svoje stambeno pitanje ne mogu riješiti na tržištu nekretnina. Zakonodavcu je cilj usklađenje najviše prodajne cijene za stanove izgrađene prema ovom zakonu s realnim stanjem u graditeljstvu, te na taj način omogućivanje realizacije pripremljenih projekata priuštive stanogradnje, uz mogućnost teritorijalne cjenovne prilagodbe s varijacijama cijena građenja. Hrvatskim građanima mlađima od 45 godina olakšava se kupnja ili gradnja prve stambene nekretnine isplatom potpore u visini polovine iznosa PDV-a ili cijelog iznosa poreza na promet nekretninama za primjerenu veličinu stana i lokalnu prosječnu cijenu stana. Omogućava se također pokretanje novog programa priuštivog najma.

Navodi se da aktivacija postojećih više godina praznih stanova ima nekoliko ključnih prednosti pred gradnjom novih višestambenih zgrada. Prvo, neusporedivo će biti brža realizacija nove ponude priuštivih stanova. Druga je prednost što su potrebna sredstva znatno manja za aktiviranje praznih stanova. Kao treća prednost ističe se da nije potrebno zauzimati nove zemljišne površine, a posljednja je prednost ekološki aspekt, jer se ostvaruju uštede u emisijama CO2.

Puno otvorenih pitanja

U velikom broju komentara građana i drugih sudionika brojni su oni da se mjera treba odnositi i na starije od 45 godina, kojima je jednako teško doći do prve nekretnine kao i mlađima. To obrazlažu činjenicom da mnogi građani stariji od 45 godina nisu kupili svoju prvu nekretninu s obzirom na inflaciju i divljanje cijena novogradnje, starogradnje i najma stambenog prostora, a k tomu posljednji je APN poziv bio 2023. godine. Među prijedlozima je i onaj da bi se odredbe zakona trebale odnositi i na osobe koje nemaju u vlasništvu nikakve nekretnine, a ne samo za kupnju prve nekretnine. Primjerice, pri razvrgnuću bračne ili izvanbračne stečevine ili pri razvrgnuću suvlasništva osobe ostaju bez krova nad glavom a nemaju dovoljno sredstava za kupnju ikakve nekretnine kojom bi riješili stambeno pitanje, objašnjava jedna predlagateljica.

Mnogo je i onih koji predlažu izmjenu ili dopunu članka koji kaže da "pravo na isplatu potpore ne ostvaruje podnositelj zahtjeva ako korisna površina stambene nekretnine prelazi 100 posto površine" propisane drugim odredbama ovog zakona.

“Takvim ograničenjima direktno se kosite s pronatalitetnom politikom i demografskim mjerama, jer mladim ljudima uvjetujete kupnju ili izgradnju nekretnina koje kvadraturom nisu dostatne za širenje obitelji u budućnosti. Kako je ovdje navedeno, pravednije bi bilo da se potpora dobiva do određenog iznosa kvadrature, no da se ona ne uskraćuje onima kojima kvadratura prelazi definiranu granicu", smatra jedna sudionica javnog savjetovanja.

Jedan od prijedloga je da se vlasništvo stana utvrđuje isključivo upisom u zemljišne knjige, a ne datumom potpisivanja kupoprodajnog ugovora. "Smatram da je upis u zemljišne knjige jedini pravno valjani i transparentni dokaz vlasništva te da bi trebao biti ključan kriterij za ostvarivanje prava, uključujući i pravo na povrat PDV-a. U našem slučaju kupoprodajni ugovor potpisali smo 17. prosinca 2024., a upis vlasništva u zemljišne knjige obavljen je 8. siječnja 2025. Ta razlika od samo dva tjedna dovodi do nejednakog postupanja prema građanima i potencijalno uskraćuje prava kupcima zbog administrativnih rokova, koji često nisu u njihovoj kontroli. Ovaj prijedlog pridonio bi većoj pravnoj sigurnosti i pravičnosti te smanjenju pravnih nesigurnosti u postupcima vezanim uz stjecanje vlasništva nad nekretninama", tvrdi jedan građanin.

Nekima je nejasan uvjet povrata poreza pri gradnji obiteljske kuće, odnosno "da je na temelju ugovora o građenju obiteljske kuće izdan račun, odnosno situacija, ovjerena od strane nadzornog inženjera, na temelju kojeg je plaćen porez na dodanu vrijednost". "Znači li to da uvjete zadovoljavaju samo obitelji koje su gradile po sistemu 'ključ u ruke', te im je izdan jedan račun? Što je s obiteljima koje su imale različite izvođače i više računa, npr. jedan za roh-bau, drugi za struju, treći za vodu... Znači li to da oni pri dobivanju uporabne dozvole i davanja zahtjeva za povrat poreza prilažu sve račune za gradnju kuće? Ulaze li u to računi za priključak struje, vode, izrada projekta", pita se jedan od zainteresiranih za novi zakon.

Postoji i prijedlog da se omogući proširenje povrata poreza za dodatne kvadrate stana ako par dobije dijete nakon što je već ostvario povrat za manji broj kvadrata. "U tom slučaju obitelj bi mogla ostvariti dodatni povrat poreza na razliku do veće kvadrature ako je stan zaista veći. Ta bi mjera imala pozitivan učinak na demografsku politiku i poticanje rasta obitelji, što bi bila korisna demografska mjera", objašnjava jedan građanin.

Javno savjetovanje otvoreno je do 25. veljače.