Ilustracija
Prosječni kupac na tržištu nekretnina izbačen iz igre, ali bogati i dalje kupuju
Kad transakcije padaju, a novčani volumen ostaje stabilan, znak je da se tržište pomiče prema skupljim nekretninama
Prošle je godine u Hrvatskoj realizirano 117.359 kupoprodaja nekretnina, što je 17,8 tisuća, ili 13,2 posto, manje nego u 2024. godini, objavila je Porezna uprava, a najveći pad, 32 posto, zabilježen je u Primorsko-goranskoj županiji, u kojoj je lani realizirano 9937 kupoprodaja nekretnina, u odnosu prema 14.574 u godini prije.
Znatniji pad broja realiziranih kupoprodaja nekretnina u prošloj godini bilježi i Istarska županija, 16,5 posto, zatim Splitsko-dalmatinska županija, od 23,5 posto, i Grad Zagreb s padom od 10,6 posto te Zagrebačka županija s 12,6 posto manje kupoprodaja nekretnina u odnosu prema 2024. S druge strane, nekoliko županija bilježi rast broja transakcija u prošloj godini, među kojima prednjače Zadarska županija s rastom od 10,5 posto i Varaždinska s rastom od 12,6 posto.
Dugogodišnji analitičar nekretninskog tržišta i vlasnik agencije Imperium Immobiliare Filip Brkan navodi da pad broja transakcija sam po sebi nikada nije pozitivan signal za tržište te da najčešće upućuje na smanjenu priuštivost, oprez kupaca ili otežane uvjete financiranja. No postoji još jedan ključni pokazatelj koji nedostaje u javno dostupnim podatcima Porezne uprave, kaže Brkan, a to je novčani volumen realiziranih kupoprodaja.
- Broj transakcija i novčani volumen nisu isto. Moguće je imati manje kupoprodaja, a zadržati ili čak povećati ukupnu vrijednost tržišta. Upravo zato je volumen presudan za razumijevanje stvarne slike. Ako broj transakcija pada, a volumen ostaje stabilan, to može značiti da se tržište nije urušilo, nego da je došlo do selekcije; kupuju oni koji imaju veću kupovnu moć, a srednji sloj sve teže ulazi u transakcije - pojašnjava Brkan.
U analizi novčanog volumena za 2024. godinu, dodaje, ukupna vrijednost realiziranih kupoprodaja nije bila u padu, što je podatak koji upućuje na činjenicu da kapital i dalje postoji na tržištu.
- Drugim riječima, novca ima, ali očito kod građana boljeg imovinskog statusa. To onda mijenja perspektivu; ne govorimo nužno o općem padu tržišta, nego o problemu priuštivosti. Ako transakcije padaju, a volumen ostaje stabilan, to je znak polarizacije. Tržište se pomiče prema skupljim nekretninama i kupcima s većom likvidnošću, a prosječni kupac postaje sve oprezniji ili je jednostavno izbačen iz igre - navodi Brkan.
Pritom ističe da se Primorsko-goranska i Istarska županija svrstavaju među najveće "gubitnike" po broju transakcija. Varaždinska i Zadarska županija, s druge strane, najveći su pobjednici u prošloj godini.
