Iluzorno je očekivati da će vrijednost nekretnina u Hrvatskoj s vremenom padati, iako trebamo razlikovati vrijednost i cijenu. Ako pak do toga dođe, onda će to biti posljedica neke mnogo veće ekonomske situacije, u kojoj će stanovi onda biti najmanji problem. Bili smo u tim okolnostima tijekom dvije velike globalne krize i mislim da nitko ne želi više tako nečemu svjedočiti, kaže Vedrana Likan, direktorica Colliersa, stručnjakinja za tržište nekretnina, koja je sudjelovala na okruglom stolu o nacionalnom planu stambene politike na nedavnim Danima hrvatske Komore inženjera građevinarstva u Opatiji.

Na tom je skupu resorni ministar, potpredsjednik Vlade Branko Bačić, predstavio modele i alate kojima se Vlada odlučila uhvatiti u koštac s problemom nepriuštivog stanovanja, od poticanja dugoročnog najma, preko porezne politike, do izgradnje stanova u suradnji s jedinicama lokalne samouprave po priuštivoj cijeni. Bačić je rekao da se već sada osjeti određeno povećanje broja stanova u ponudi za dugoročni najam, za što je, vjeruje, zaslužan i set zakona donesenih krajem prošle godine. O tome su, kaže, podaci zasad još uvijek neslužbeni, no ide se prema tome da se s relevantnim institucijama uspostave platforme koje će točno iz mjeseca u mjesec mjeriti rezultate te politike. Likan je također spomenula nužnost korištenja svih alata u ovom sektoru.

Porez rješenje

- Mislim da je Ministarstvo, aktualnim i najavljenim intervencijama i zakonima, na dobrom putu da kroz te intervencije i poreznu politiku spriječi daljnji rapidni rast cijena nekretnina. Svjedočimo tome da, zbog i dalje velikog problema nedostupnosti radne snage, sporijeg, ali i dalje rasta cijena sirovine te nedovoljnog prostora u kojem se mogu graditi novi stanovi, i dalje imamo manjak stanova na tržištu i onda svaki proizvod ima visoku cijenu. Možemo očekivati da će cijene stanova i dalje rasti, ali će se taj rast usporiti u odnosu na ono što smo vidjeli do sada. Broj kupoprodaja i transakcija smanjio se, one usporavaju, ali sve novo što se izgradi na tržištu i dalje ima tendenciju cjenovnog rasta. Starogradnja više nije toliko u fokusu, postoji velik problem stanova koji nisu u optjecaju, a prazni su. Tu se radi o desecima tisuća nekretnina, obilježenih prvenstveno problematičnim vlasničkim strukturama u kojima vlasnici ne donose odluku da stave te stanove na tržište. Tu jedino može pomoći porezna politika. Neizvjesnost je velika, a jako je dobro da Ministarstvo ide prema tome da napravi regulatorni okvir u kojem će potaknuti priuštivo stanovanje i u kupoprodaji, i u najmu. No, trebaju se naći i modeli da to priuštivo stanovanje bude suodgovornost tržišta, dakle, ne samo države nego i privatnog kapitala i privatnih investitora - podvlači Likan.

Što se tiče stanja na tržištu te odnosa ponude i potražnje, kaže da se ipak uočava manji interes stranaca.

- Vidimo blagi pad interesa stranih kupaca, i to je posljedica globalne geopolitičke i geoekonomske situacije i velike neizvjesnosti. Možda ne baš prošle, ali recimo pretprošle godine imali smo situaciju da je čak svaka treća nekretnina bila kupljena od strane stranca, no sada je tendencija pada - nisu ni naše nekretnine njima više jako jeftine. U jednom smo trenutku postali dio globalnog tržišta, potencijalna investicijska destinacija za milijarde, a ustvari je samo taj inicijalni val nakon ulaska u Schengen i eurozonu pratio taj trend. Ministarstvo sada, kao posljedicu zakona, odnosno poreza, vidi prelazak velikog broja stambenih nekretnina u dugoročni najam, ali zapravo tome kumuje i prevelika ponuda u turističkom kratkoročnom najmu. Ljudi su shvatili da nemaju buking koji su mislili da će imati. Naravno, ti su stanovi opterećeni kreditima i onda je logika "bolje da dobijem nekakav najam nego nikakav". Uostalom, kratkoročni najam biznis je za sebe, morate se baviti dočekom gostiju, pranjem, održavanjem, organizacijom itd. Dakle, nije se samo zbog poreza, koji je trebao stimulirati dugoročni najam, dogodila ta promjena prema dugoročnom najmu, nego i zbog tržišnih okolnosti - zaključuje Likan.

Getoizacija

Bačić kaže da je podizanjem ponude stanova za kupnju i najam cilj barem zaustaviti rast cijena kvadrata i najamnina, ako se možda ne može očekivati njihov pad. Likan je upozorila na još nekoliko problema, a prvi je taj da priuštivo stanovanje u subvencijskom modelu od strane države ponavlja model na kojem je deset ili više godina zasnivan APN, koji je, kaže, "kumovao ovome gdje se nalazimo danas" (jer je povećavao potražnju, nap. a.), a drugi je sociološki i sigurnosni. Ako se, napomenula je Likan, grade naselja za socijalne slučajeve, naselja koja su za priuštivo stanovanje, dakle određenu u ovom trenutku dominantnu društvenu skupinu - stvarat ćemo geta.

Vedrana Likan

Josip Regovic/PIXSELL

- Ako uzmemo u obzir da je država najveći vlasnik nekretnina u Hrvatskoj, a onda jedna pa druga Crkva, ključ rješenja za stvaranje novih inkluzivnih naselja jest u aktivaciji državne imovine, odnosno velikih obuhvata zemljišta za stvaranja novih naselja koja su u tkivu grada. Urbanizam je jedini mogući element koji će provesti pravilo da ako se na nekoj lokaciji gradi npr. 200 novih stanova, a država ili grad vlasnik je zemljišta, urbanistički treba odrediti: u ovih 200 stanova toliki postotak je za socijalno, toliki za pruištivo stanovanje, a ostalo je za tržište. To je jedini način da se stvori nekakva inkluzivna zajednica - poručila je Likan.

Bačić je kazao da se teško s tim ne složiti, ali da nije siguran da je baš program APN-a krivac za rast cijena, jer se, kaže, rast cijena događao i u državama koje nisu imale APN. Osim toga, kazao je, u samo šest do sedam godina preko tog se modela prodalo 36.000 stanova jer je model bio jako tražen i, štoviše, omiljen među mladima. Preko samog POS-a, koji traje 23 godine, prodano je pak tek 8 tisuća stanova.

Odustali od APN-a

- I HNB i struka govorili su kako periodičnost APN-a na godišnjoj razini dovodi do povećanja cijena, jer prodavatelj anticipira subvenciju i ugrađuje ju u cijenu, pa dolazi do njezina rasta. Čuli smo stav struke, slažemo se tek dijelom, ali od toga smo odustali. Sada idemo s nizom mjera jer je politički i demografski interes države da se mladima omogući da kupe stan i osamostale se na vrijeme. Znajući da bi sada ponovno ti isti najmoprimci mogli anticipirati da im država subvencionira najamninu pa opet povećati cijenu, odlučili smo to ublažiti i kompenzirati drugim mjerama kojih je golem broj. Mislimo, dakle, da se ovaj efekt neće ponoviti te da subvencija najma sada neće dovesti do povećanja cijena najamnina jer ćemo svim tim drugim mjerama podignuti velik broj stanova na tržište, pa će anticipacija vlasnika time biti demantirana - vjeruje Bačić.

Što se tiče getoizacije, kazao je da je POS dijelom uistinu podrazumijevao getoizaciju, čega su u Vladi svjesni te će se pripadajućom zakonskom regulativom definirati da nova naselja, nove jedinice i stambene zgrade budu miks između tržišta i priuštivog stanovanja, odnosno "preslika hrvatskog društva u kojemu su i tržište i priuštivost na jednak način zastupljeni".