Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025., donosi važne promjene u upravljanju stambenim zgradama: uvodi OIB za zajednice suvlasnika, obvezni registar zgrada i upravitelja, jasnija pravila o kućnom redu, balkonima i postavljanju klima-uređaja te novi režim za kratkoročni najam. Zakon propisuje i višu minimalnu pričuvu od 0,36 eura po četvornom metru, a cilj mu je potaknuti sustavno održavanje zgrada i odgovornost suvlasnika. O novostima su u emisiji "Špica s Macanom" razgovarali Tomislav Jukić, ravnatelj Uprave za stambenu politiku pri Ministarstvu graditeljstva i Tin Bašić s platforme zgradonacelnik.hr.

ZABRANE I BENEFITI

Što sve donosi novi kućni red - i je li on uopće nov? Na što se odnosi regulacija postavljanja elemenata na pročeljima, posebno famoznih klima-uređaja? Kako će stanarima pomoći OIB, odnosno pravna osobnost zgrada, i hoće li novi režim za kratkoročni najam utjecati na cijene nekretnina i najma? Trebaju li se građani pribojavati strogih kazni za kršenje zakona i tko će ih kontrolirati? Ta je praktična pitanja, važna za sve suvlasnike stambenih zgrada, svojim gostima postavio voditelj emisije Krešimir Macan.

- U ovoj fazi provedbe zakona dolazimo polako i do benefita. Trenutno je najaktualnije pitanje registar zgrada i dobivanje OIB-a za svaku zajednicu suvlasnika. To je dosta velika promjena i već kasnimo uvelike za Europom, a puno će nam pomoći u sudskim i upravnim postupcima. Prošli tjedan su izišli u javno savjetovanje programi uređenja pročelja i programi ugradnje dizala. Do sljedeće godine očekuje se da krene javni poziv i provedba. Što se tiče evaluacije, ne provodi se toliko često, ali mislim da je ovaj zakon toliko važan da bismo to doista trebali provesti i vidjeti koje stvari možemo unaprijediti u primjeni ovog zakona - smatra Jukić.

Tin Bašić misli da bi evaluacija trebala doći na red tek za godinu ili dvije godine te pojašnjava da sada to nema smisla jer trideset godina Hrvatska nije imala zakon koji uređuje život u zgradama:

- Imali smo Zakon o vlasništvu, drugim stvarnim pravima, kako mnogi kažu, Ustavni zakon, koji je stupio na snagu 1997. godine. Imali smo neku uredbu o održavanju zgrada, koja je bila takva kakva je od 1997. godine i bili su neki zakoni koji su ponegdje spominjali predstavnika, suvlasnika, zgrade… Na primjer, Zakon o energetskoj učinkovitosti ili Zakon o gradnji, uglavnom nešto "sitno" i sporadično. Sad smo prvi put dobili zakon koji regulira odnose unutar zgrade - kaže Bašić.

Tomislav Jukić smatra da u novom zakonu nema ničega revolucionarnog što bi ljude iznenadilo:

- Ali to je taj novi dio, da se mogu skupiti potpisi na razini zgrade i da taj susjed koji uporno krši kućni red ili ima stalno tulume, plati nešto u pričuvu. Za hitne popravke nije potrebno skupljati potpise, za nužne popravke potrebna je trećina potpisa, većina se odluka donosi natpolovičnom većinom, a za nekoliko odluka, kao što je kratkoročni najam, izbor predstavnika suvlasnika koji nije iz zgrade ili za najam soba, potrebna je dvotrećinska većina. I najviše, 80 posto potpisa, potrebno je prikupiti za investicijska ulaganja u zgradu, a takvih je investicija u pravilu malo. Za lift je, primjerice, propisano da je potrebno prikupiti 50 posto potpisa jer smo svjesni da ih je 80 posto gotovo nemoguće prikupiti - objasnio je Jukić.

Bašić je nadodao da je još uvijek ostala obveza traženja 100 posto potpisa u slučaju kada imaš legaliziran stan na primjerice 65 kvadrata, a u vlasničkom listu ti stoji 45 kvadrata:

- I ako bi želio tih 65 kvadrata upisati u vlasnički list, treba ti 100 posto potpisa. To je i dalje tako ostalo jer se mijenjaju suvlasnički omjeri. Vidjet ćemo sada kako će to funkcionirati u praksi jer rijetko koja zgrada u državi može skupiti 100 potpisa - uvjeren je Bašić.

Novim je zakonom podignuta minimalna pričuva na 36 eurocenta po četvornom metru. Za stan od 60 kvadrata to znači 22 eura mjesečno i postavlja se pitanje je li to dovoljno. Jukić misli da, ako se radi o novogradnji, dovoljan je iznos. No, ako je zgrada starija, to realno nije dovoljno. Bašić pak tvrdi da će uvijek biti umirovljenika koji može ili koji ne može platiti taj iznos:

- Glupo je generalizirati, ali možda ljudi koji su dobili, naslijedili društveno vlasništvo ili privatno vlasništvo, platili ga realno "kiki-riki", ne shvaćaju vrijednost toga stana i njegovu obvezu. Najveći je problem što se ljudi pozivaju na Ustav RH i kažu - vlasništvo je nepovredivo, ali nitko ne stavi zarez, već točku, a Ustav dalje kaže da vlasništvo obvezuje. Naravno, ne smiješ taknuti sve što je zajedničko, bilo kakve zajedničke vertikale i ne smiješ taknuti nosivi zid, poručuje Bašić. On je podatak da 90 posto Hrvata živi u vlastitoj nekretnini ocijenio paradoksom svih paradoksa.

- To je isto kao kod tržišta nekretnina - pada prodaja, pada transakcija i cijena raste. Dakle, svi smo vlasnici stanova, jesmo li ih dobili, kupili ili naslijedili, odgovornost je ista. "Najveća promjena ovog zakona je što se o zgradama napokon počelo razgovarati u javnom prostoru. Počelo se o zgradama pričati kao o objektima, kao investiciji, kao vlasništvu, kao obvezi, kao životu", tvrdi Bašić.

MANGJURA

VAŽNI REGISTRI

Što se pak tiče registra zgrada, Jukić smatra da će u jednom trenutku sigurno doći do toga jer je poslovna ideja da zajednica suvlasnika, ako će biti u nekom registru, mora dobiti OIB:

- Taj će se set podataka, nadam se, koristiti kasnije u popisu stanovništva kako bi smanjili te troškove. Mislim da bi ovaj popis iz 2021. trebao biti posljednji popis stanovništva u Hrvatskoj jer bi ubuduće Ministarstvo financija iz svih tih registara trebalo povući podatke koji će se u aktualnom trenutku osvježavati, a jedan od tih podataka bit će i registar zgrada - pojasnio je. Bašić se nadovezao da je to dužnost upravitelja koji prvo mora sebe i ugovor koji ima s konkretnom zgradom, staviti u registar upravitelja.

- Registar upravitelja zapravo je jedna od dobrih stvari ovog zakona, jer ćemo prvi put u Hrvatskoj imati popis ljudi koji upravljaju zgradama. Posljednji je podatak da imamo 180 upravitelja. Zgrade koje još uvijek imaju nesređene katastarsko-zemljišno-knjižne brojeve moraju se upisivati ručno. Bitno je da će se zgrade registrirati, znači zajednice suvlasnika će se registrirati, a upravitelji su ti koji moraju unositi te podatke. Bilo bi odlično, i pozivam sve suvlasnike i predstavnike da upraviteljima pomognu što više mogu sa skicama i podacima koji nedostaju. Upravitelji će to napraviti, ali će to upravitelji i naplatiti - podsjeća Bašić.

Jukić smatra da je ovaj zakon donio nekoliko ključnih stvari:

- Mislim da su ljudi shvatili kako su zajednički dijelovi zgrade naše vlasništvo i da se svaki euro uložen u zajednički dio zgrade višestruko odrazi na povećanju vrijednosti stana u kojem živimo. Što se tiče OIB-a, mislim da je to odlična stvar. Praktički sve europske države članice Europske unije imaju to riješeno na sličan. Time će se ubrzati postupke, olakšati i državi sufinanciranje nekih projekata jer više ne potpisujemo ugovore sa stotinama vlasnika, nego sa zajednicom suvlasnika. Požurio bih suvlasnike da pogledaju jesu li ishodili sve potrebno jer će se svi budući natječaji za sufinanciranje države vezivati isključivo uz to. Rok za unošenje svih podataka u registar suvlasnika je 1. siječnja 2026., a trenutno imam podatak da je do sada jedan posto zajednica suvlasnika dobilo OIB.

Tino Bašić je na kraju imao i poruku za sve ljude koji žive u višestambenim zgradama: "U kućnom redu prva rečenica mora biti 'pozdravi susjeda i pitaj ga kako je'. To otvara vrata."