Oživljavanjem tržišta nekretnina nakon pandemije koronavirusa vjerovalo se kako će doći do pada cijena nekretnina, posebice stanova, no ova je godina, suprotno svim očekivanjima, dovela do njihova daljnjeg rasta.

Bolji poznavatelji tržišta nekretnina kažu da je osnovni razlog povećana potražnja za stanovima i potreba za novogradnjom koja je dovela do ekstremnog rasta cijena građevinskog materijala. Prema Eurostatovim podatcima, u Hrvatskoj su cijene stambenih nekretnina u razdoblju od travnja do kraja lipnja ove godine porasle za 6,5 posto u odnosu prema istom prošlogodišnjem razdoblju. I to je najsnažniji zabilježeni kvartalni rast od jeseni prošle godine. U prva tri ovogodišnja mjeseca cijene stanova uvećane su za 4,6 posto. U odnosu prema prva tri ovogodišnja mjeseca, u Hrvatskoj su cijene stambenih nekretnina u drugom tromjesečju porasle za 3,6 posto, što je najsnažniji zabilježeni rast od proljeća 2017. godine, a na početku godine, kako navodi Eurostatovo izvješće, uvećane su za 0,9 posto.



Marijan Matijević iz Ljubek nekretnina, osječke agencije za prometovanje nekretninama, jedan je od onih koji je početkom godine očekivao pad cijena nekretnina i još je uvijek mišljenja da su cijene u Osijeku nerealne i da moraju padati.

- Cijene rastu zato što su inputi koji čine cijenu stana porasli. Znači, cijene zemljišta i građevinskog materijala rasle su jer je nakon pandemije COVID-19 i, posebno, potresa u Hrvatskoj porasla potreba i potražnja za građevinskim materijalom. Tamo nedostaje svega, željezo je "zlato". U tom dijelu su na cijeni skladišta jer tvrtke koje sudjeluju u obnovi od viška materijala stvaraju zalihe - kaže Matijević, dodavši da su u Osijeku stanovi starije gradnje prodavani jer nije bilo novogradnje koja je krahirala 2010. godine. Napominje kako se sada počelo graditi, no riječ je o urbanim vilama s tri stana čije su površine velike, ali su i cijene takvih stanova visoke. Smatra da će se, kada se stvori kritična masa dvosobnih i manjih trosobnih stanova u novogradnji i kada budemo vidjeli još 15-ak novih gradilišta s dizalicama u Osijeku, stvoriti kritična masa koja će dovesti do pada cijena.

- Mislim da bi bilo jako dobro kada bi Grad Osijek i Osječko-baranjska županija poticali višestambenu gradnju u Strossmayerovoj ulici koja je još uvijek, za urbani prostor kakav je Osijek, puna starih, loše održavanih uzdužnih kuća s velikim placevima. Kada bi se krenulo s jednim takvim programom poticane stanogradnje od institucija, cijene bi odmah počele padati - uvjeren je Matijević.

No, Eurostat bilježi rast cijena nekretnina i u cijeloj Europskoj uniji i eurozoni. Od travnja do lipnja cijene stambenih nekretnina u EU-u porasle su za 7,3 posto u odnosu prema istom prošlogodišnjem razdoblju, i to je najsnažniji rast od trećeg tromjesečja 2007. godine, a povećanje u prva tri ovogodišnja mjeseca iznosilo je 6,1 posto. Čak u 11 zemalja članica EU-a rast cijena bio je veći od 10 posto prema istom razdoblju lani, a najveći rast bilježi Estonija, za 16,1 posto u odnosu prema istom prošlogodišnjem razdoblju. Nekretnine su pojeftinile samo na Cipru, i to za 4,9 posto.



U odnosu prema prethodna tri mjeseca cijene stambenih nekretnina u EU-u porasle su u drugom tromjesečju za 2,7 posto, nakon 1,7-postotnog rasta na početku godine. Najviše su rasle cijene u Latviji, za 6,7 posto, a slijede Slovenija i Austrija s rastom cijena od 4,5 odnosno 4,2 posto.

Ekonomski analitičar Damir Novotny tvrdi da je rast cijena nekretnina europski fenomen jer on nije zabilježen u Americi i Aziji.

- Posljedica je to dijelom niskih kamatnih stopa na štednju koje vladaju na europskom tržištu već više od 10 godina i štediše prenose svoje štedne uloge u nekretnine, ulažu izravno u nekretnine i nekretninske fondove koji su puni novca. Investicijski fondovi koji ulažu samo u nekretnine emitiraju svoje udjele koje kupuju ljudi i očekivanja su da će se nastaviti rast cijena nekretnina. S druge strane, postoji povećanja potražnja jedinica lokalne samouprave koje grade stanove, kao što radi Grad Beč, kako bi smirile cijene nekretnina. Tako, međutim, stvaraju veću potražnju za građevinskim uslugama. Grad Beč, a to je i slučaj s nekoliko velikih gradova u Njemačkoj, redovito u svom vlasništvu ima nekoliko desetaka tisuća stanova. Grad Berlin sada je preuzeo jednu privatnu kompaniju koja je upravljala stanovima kako bi povećao javnu ponudu najma stanova. To nisu socijalni stanovi, već za javni najam - govori Novotny, dodavši kao je treći aspekt rasta cijena nekretnina i povećan priljev imigranata.

Kada je riječ o Hrvatskoj, Novotny kaže da postoji i četvrta komponenta rasta, a to je turistička potražnja koja raste iz godine u godinu.

- U Rijeci se gradi nekoliko stotina stanova koji su razgrabljeni i prije nego što su završeni. U njima ljudi neće stanovati, kupci su uglavnom iz Njemačke, Austrije, Italije... Potražnja za stanovima kod nas postoji zbog turističkih i rentijerskih razloga, a u razvijenoj Europi zbog ekonomskog rasta - zaključuje Novotny.

Kao što Matijević poziva lokalne institucije da potiču novogradnju višestambenih zgrada, tako i Novotny smatra da je to ono što je potrebno jer je gradnja malih urbanih vila ekonomski i komunalno neracionalna.

- U Njemačkoj raste cijena zbog potražnje, ali su investitori institucionalni, to su velike kompanije koje ulažu u gradnju stanova za najam. Prosječna cijena po kvadratu stana u Muenchenu je 10 tisuća, u Zagrebu je pet tisuća eura. To je izvan svake pameti jer je to osam puta više od prosječnog dohotka, a u Njemačkoj tri puta više od prosječnog dohotka - tvrdi Novotny.