Objavljeno 7. veljače, 2019.
U Osijeku velik broj zgrada uopće nema upravitelja, upozorava Auguštin
Zgrada od šest stanova u kojoj redom žive osobe treće životne dobi među kojima nema nikoga s voljom i/ili željom preuzeti na sebe ulogu predstavnika suvlasnika - najčešći je scenariji na račun kojega u Osijeku višestambene zgrade završavaju pod prinudnom upravom. Trenutno ih je na području grada čak stotinu!
O problemu izvještavaju iz Zavoda za stanovanje Osijek, koji je Grad Osijek, kao nadležna zakonom određena jedinica lokalne samouprave, imenovao za prinudnog upravitelja nekretnina za koje suvlasnici sami nisu osigurali upravljanje. "Prinudni upravitelj ima ovlasti upravljanja nekretninom propisane odredbama o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te u skladu s tim ovlastima Zavod trenutno ima približno 100 nekretnina pod prinudnom upravom", kaže Bojan Bodarić, direktor Zavoda za stanovanje.
Nema sankcija
Iz Udruženja stanara pak objašnjavaju kako zgrade završavaju pod prinudnom upravom. "Najčešće ako nema predstavnika u zgradi, praksa je takva da zgrada završi pod prinudnom upravom. A, nažalost, česte su situacije kada se ljudi ne mogu dogovoriti tko će biti predstavnik ili to baš nitko od suvlasnika ne želi. To se obično događa u zgradama s manjim brojem stanara, gdje su suvlasnici stariji ljudi koji ne žele preuzeti na sebe tu obvezu. A kada nema predstavnika i nastupi prinudna uprava, za zgradu sve staje. Svatko od suvlasnika popravlja svoj "dio", u investicije se ne upuštaju i misle kako tako mogu zauvijek. No to ipak nije moguće jer se kad-tad dogodi neki veći kvar ili potreba za nekom većom intervencijom i tu nastupa Zavod koji postaje prinudni upravitelj", kaže Vlasta Auguštin, predsjednica Udruženja, te dodaje kako su od velikog broja zgrada pod prinudnom upravom u Osijeku još i veći problem zgrade koje nemaju ni prinudnog upravitelja.
"Javna je tajna da u Osijeku postoji velik broj zgrada koje uopće nemaju upravitelja, a onda nije za čuđenje što neke nemaju predstavnika suvlasnika. Zgrade bez upravitelja funkcioniraju tako da se suvlasnici dogovore oko nužnih stvari kada moraju, a do nekog napretka u vidu poboljšanja infrastrukture ne dolazi jer nikome nije dovoljno stalo. Zgrada propada, pričuva se ne plaća. To je moguće jer nitko za njih ne zna što je posljedica činjenice da nema snakcija za one koji ne izaberu upravitelja ako ih sustav ne prepoznaje. Mi znamo za takve slučajeve jer kada zgrade bez suvlasnika zapadnu u probleme, dolaze nama po pomoć - nemaju kome drugome. I uvijek taj razgovor počinje s "nemojte nikome reći, ali mi, eto, nemamo ni upravitelja, ni predstavnika", kaže Auguštin.
Pričuva obvezna!
Mario Bugarić, pravnik iz Zavoda za stanovanje, potvrđuje tvrdnje iz Udruženja stanara da, mimo zgrada pod prinudnom upravom, u Osijeku postoje zgrade koje nemaju ni prinudnog upravitelja.
"Odsjek za stambeno gospodarstvo Grada Osijeka vodi evidenciju zgrada. No teoretski je moguće da nisu sve zgrade u Osijeku u toj evidenciji. Polazi se od toga da ako u nekoj zgradi postoje tri ili više suvlasnika, suvlasnici moraju imati upravitelja i moraju osnovati pričuvu! No ako zgrada nije u evidenciji Odsjeka za stambeno gospodarstvo Grada Osijeka, može egzistirati bez upravitelja. Primjerice, Vranica Sarajevo je nekada napravila zgradu i iz nekog razloga ona nije uvrštena u tadašnji stambeni SIZ fond, ne nalaze se u evidenciji, to suvlasnicima odgovara i oni šute. Drugi su primjer zgrade koje su izgubile upravitelja jer je on prestao poslovati, što se nadavno dogodilo s jednim upraviteljem na području Osijeka koji je imao pedesetak zgrada pod upravljanjem i otišao je u stečaj. Neke su od tih zgrada izabrale druge upravitelje, ali je moguće i da neke nisu. Pogotove one s nesređenim suvlasničkim odnosima. Ljudi šute i ne plaćaju ništa nikome. Ali to je nemoguće saznati jer ne postoji nikakav sustav kontrole niti kaznene sankcije za one zgrade koje se same ne prijave u evidenciju Grada - objašnjava Bugarić. Dodaje, ako u zgradama koje nemaju upravitelja postoje suvlasnici kojima takva situacija ne odgovara, uvijek se mogu obratiti Odsjeku za stambeno gospodarstvo Grada Osijeka i za svoju zgradu zatražiti prinudnu upravu, objašnjava
Bugarić.
Ivana Solar
Upravitelj i pričuva - zakonska obveza
Upravljanje i održavanje zgrada regulirano je prvenstveno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima dana 1. siječnja 1997. bitno je izmijenjeno ustrojstvo upravljanja i održavanja nekretnine u suvlasništvu. Sukladno Zakonu, suvlasnici nekretnina dužni su sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti predstavnika suvlasnika i osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja te osnovati zajedničku pričuvu primjerenu za predvidljive buduće troškove održavanja i poboljšanje nekretnine. Ako u nekoj zgradi postoje tri ili više suvlasnika, suvlasnici moraju imati upravitelja. Osim Zakona o vlasništvu, najvažniji je podzakonski akt Uredba o održavanju zgrada kojom se uređuju pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, vrste i način poduzimanja hitnih i nužnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi s dostavljanjem podataka o stanovima. Uredba tako definira obavezu plaćanja pričuve, te kažu kako su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati na poseban račun koji će u tu svrhu otvoriti svi zajedno ili osobe koje suvlasnici ovlaste. Također, iz Uredbe je jasno kako su suvlasnici dužni jedinici lokalne samouprave prijaviti postojanje suvlasničke zajednice jednom kada se ona formira, a tim slijedom i izabrati upravitelja, odnosno potpasti pod prinudnu upravu. Kao i da jedinica lokalne samouprave do takve prijave ne može znati za postojanje suvlasničke zajednice.
Nema investicija, samo hitni radovi
U zgradama koje su pod prinudnom upravom Zavoda za stanovanje, novac iz pričuve može se upotrebljavati samo za financiranje “hitnih i nužnih” popravaka. Riječ je o situacijama kada stanje zgrade ugrožava ljude. Dakle, kada se urušava krovište, dimnjak, pročelje ili kada dođe do puknuća cijevi. U svakoj drugoj situaciji, bez suglasnosti 51 posto suvlasnika, intervencije na zgradi ne mogu se plaćati iz pričuve. Dakle, suvlasnici ne mogu, primjerice, iz sredstava pričuve okrečiti stubište, postavljati interfon u zgradu ili promijeniti dotrajala ulazna vrata.