Osijek
PRVI PUT U POVIJESTI HRVATSKOG PRAVOSUĐA

Sud u Osijeku presudio: Loš glas umanjio tržišnu vrijednost nekretnine!
Objavljeno 26. kolovoza, 2017.
Nekretnina može doći na loš glas zbog buke iz kafića, položaja, zločina...

Općinski je sud u Osijeku donio prvostupanjsku presudu kojom prvi put u povijesti hrvatskog pravosudnog sustava priznaje umanjenje vrijednosti nekretnine zbog lošeg glasa, a po osnovi vještačenja ovlaštenog sudskog vještaka. Predmet spora bila je nekretnina na području grada Osijeka čija je vrijednost narušena gradnjom kompleksa u neposrednoj blizini, kako izravno - nastankom vidljive štete na objektu kao posljedice izvođenja građevinskih radova, ali i neizravno - stjecanjem lošeg glasa na tržištu nekretnina zbog javnog progovaranja o problemu, čime joj je umanjena tržišna vrijednost.

Čest problem

Osoba koja se usudila uhvatiti u koštac sa stvaranjem preduvjeta za ostvarivanje prava na naknadu za loš glas je Đorđe Balić, građevinski inženjer u mirovini te stalni sudski vještak i procjenitelj nekretnina s 46 godina radnog iskustva u tome poslu. Kaže, unutar šest mjeseci od podnošenja izvještaja u ovome slučaju tri je puta dobivao primjedbe na vještačenje onih koji bi na temelju njega trebali platiti štetu. No, u konačnici, vještačenje je prihvaćeno.

- Postupak i metode procjene vrijednosti nekretnina regulirane su Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Navedenim propisima nije regulirano pitanje umanjenja vrijednosti nekretnine zbog lošeg glasa, ali Zakon i Pravilnik dopuštaju da postoje i drugi zakonom i pravilnikom nespecificirani oblici štete koji se mogu procjenjivati u skladu sa zakonski utvrđenom metodologijom. U ovome slučaju ja sam odabrao poredbenu metodu. Promatrao sam i uspoređivao cijene iz realiziranih kupoprodajnih ugovora u razdoblju od 2012. do 2016. godine za cjenovni blok u kojemu se nalazi nekretnina - predmet vještačenja i paralelno za cjenovni blok koji joj po lokaciji i cijeni odgovara, a nalazi se izvan njezinog područja. I tako došao do umanjenja vrijednosti nekretnine od 10 do 15 posto - objašnjava Balić koji očekuje kako će njegovo vještačenje odvjetnici tužene strane pokušati srušiti prilikom drugostupanjskog postupka. Ističe, drago mu je što je konačno u hrvatskoj sudskoj praksi priznat pojam lošeg glasa jer on muči velik broj vlasnika nekretnina.

Drugi primjeri

- Zbog lošeg glasa tržišnu vrijednost može izgubiti stan koji se nalazi iznad ugostiteljskog objekta zbog buke i mirisa koji iz objekta dolaze, a narušavaju kvalitetu života stanarima. Isto tako, zbog lošeg glasa nekretnina može izgubiti na vrijednosti i na račun položaja. Imamo slučaj u Osijeku, u Strossmayrovoj ulici, gdje je čovjek u situaciji da živi u obiteljskoj kući između dviju velikih stambenih zgrada jer nije želio prodati svoje vlasništvo kada je investitor tih objekata planirao gradnju. Njegova je nekretnina drastično izgubila na vrijednosti jer on više ne posjeduje obiteljsku kuću na odličnoj lokaciji, već obiteljsku kuću u čije dvorište gledaju stanari dviju stambenih zgrada. Dobar je primjer i kuća u Retfali u kojoj je umno poremećena osoba na okrutan način ubila majku današnje vlasnice kuće. Ona zbog ubojstva majke ne želi više živjeti u toj kući. No, iako se zločin dogodio prije osam godina, te su uklonjeni svi pokazatelji zločina, kuća se ne može prodati, čak ju ni banka ne želi prihvatiti kao hipotekarni zalog - priča Balić.

Iako hrvatski pravni sustav ne funkcionira na temelju presedana, Balić kaže kako ovaj primjer prihvaćanja lošeg glasa u sudskoj praksi daje zeleno svjetlo svim vlasnicima nekretnina koji se smatraju žrtvama lošeg glasa.

- Ako ste oštećeni, tražite svoja prava! - poručuje im.

Ivana SOLAR

Đorđe Balić

sudski vještak i procjenitelj

Iako hrvatski pravni sustav ne funkcionira na temelju presedana, Balić kaže kako ovaj primjer prihvaćanja lošeg glasa u sudskoj praksi daje zeleno svjetlo svim vlasnicima nekretnina koji se smatraju žrtvama lošeg glasa.

Općinski sud

PRVOSTUPANJSKA PRESUDA PO OSNOVI VJEŠTAČENJA

10-15 %

smanjena je vrijednost nekretnine, predmeta spora, prema procjeni stalnog sudskog vještaka i procjenitelja nekretnina

Možda ste propustili...

SPOJ AMERIČKE POP I FILMSKE TOP KULTURE

Drive-in kino kod katakombi

Najčitanije iz rubrike
DanasTjedan danaMjesec dana
1

Okupili se nakon 55 godina od mature

2

OŠTEĆENO ZELENILO NA PROMENADI I U STEPINČEVOJ ULICI

Vremešni vandal “orezuje” drveće

3

DVOSTRUKI KRITERIJI JESENKE RICL

Svoje je imenovanje prihvatila,
ali je protiv drugih kandidata