Magazin
TEMA TJEDNA: HRVATSKI MRTVI KAPITALI (I)

Objekti i zemljišta u državnom vlasništvu: Dvadeset godina nebrige i neodgovornosti!
Objavljeno 16. travnja, 2016.

Preselivši prije desetak dana svoj ured u Zadar te obilazivši njegovu okolicu i otoke, predsjednica Kolinda Grabar Kitarović na Molatu je svoj bijes iskalila i na Državni ured za upravljanje državnom imovinom (DUUDI).

Naime, upitana kada država misli riješiti imovinsko-pravno pitanje vojnih objekata na otocima, kazala je kako ona od početka upozorava da je neiskorištenost vojnih nekretnina jedan od najvećih problema u državi kada je riječ o investicijama, a da je za to odgovoran DUUDI.

- To je sramota, zgrade propadaju, urušavaju se krovovi. Oni tom imovinom moraju upravljati, a ako ne žele neka ih predaju lokalnoj samoupravi, ili neka raspišu koncesiju. Ali, nešto se konačno mora dogoditi i vjerujem da će novi ravnatelj DUUDI-ja Tomislav Boban dati tome dužnu pozornost. Razgovarala sam o tome i s premijerom Tihomirom Oreškovićem, koji je također svjestan tog problema i uvjerio se u to prilikom posjeta nekim krajevima Hrvatske - rekla je Grbar Kitarović.

VIŠE OD MILIJUN NEKRETNINA

I prvi potpredsjednik Vlade i šef HDZ-a Tomislav Karamarko, također se nekoliko dana kasnije za posjeta Gospiću našao zatečen stanjem u DUUDI-ju.

- Ono što smo u DUUDI-ju zatekli nevjerojatna je inertnost sustava u kojemu je bilo blokirano 30 milijardi kuna državne imovine - izjavio je, između ostaloga, Karamarko, koji je, eto, uz niz drugih stvari, šokiran i Državnim uredom za upravljanje državnom imovinom.

A kao jedan od glavnih ciljeva svoje Vlade, i kao sredstvo pokretanja novog ciklusa rasta hrvatske ekonomije te smanjenja javnog duga, premijer Orešković odredio je “stavljanje u funkciju”, ili “oživljavanje” državnih “mrtvih kapitala”, koji sada stoje neiskorišteni, propadaju i zarastaju u korov. Međutim, hoće li predsjednik Vlade doista uspjeti iskoristiti, odnosno prodati i privatizirati, brojne zapuštene nekretnine u državnom vlasništvu, kako je najavio, ostaje za vidjeti, a njegove izjave i po tom pitanju valja uzeti s rezervom, budući da se i do sada sve planirano ostvaruje izuzetno sporo.

Uostalom, ni jedna vlada u posljednjih 15 godina nije uspjela ekonomski iskoristiti brojne zapuštene državne nekretnine. Tako ni Oreškovićeva nije prva, a sigurno ni zadnja, koja kao jedno od rješenja za pokretanje investicijskog vala vidi u oživljavanju “mrtvih kapitala”, odnosno u angažiranju da se neiskorišteni objekti i zemljišta napokon prodaju ili stave u zakup kako bi od ulaganje u njih država imala neke koristi, i to financijski vrlo opipljive, konkretne.

Tu bi glavnu ulogu trebao imati DUUDI, koji upravlja kapitalom vrijednim 30 milijardi eura. Uspije li se od toga ubrzo privatizirati samo jedan i pol posto, državni bi proračun bio u dobitku za čak 500 milijuna eura.

Inače, središnji Registar državne imovine otkriva da je država vlasnik više od milijun nekretnina. Na popisu je više od 27.000 stanova, gotovo 11.000 poslovnih objekata i 70 vila. No, još važnije, država ima udjel u mnogim poduzećima - u njih 440 ima dionice, a u 229 poslovne udjele. U jednim tvrtkama država je većinski, a u drugima manjinski vlasnik, a neka od njih su od strateške važnosti. Međutim, nalaz revizije o poslovanju DUUDI-ja za 2014. godine pokazao je da evidencija nekretnina nije pouzdana. Novi predstojnik DUUDI-ja Tomislav Boban, koji je na tom mjestu u veljači naslijedio Mladena Pejnovića, rekao je kako je prvi korak pripremiti određene državne tvrtke za što kvalitetniju privatizaciju. Prema njegovu mišljenju, tvrtke poput Petrokemije, HAC-a i Imunološkog zavoda, između ostalih, prije prodaje važno je postaviti na zdrave noge.

- Tzv. mrtvog kapitala ima i treba ga staviti u funkciju. Bivše vojarne najveći su potencijal za greenfield investicije i tu će biti dosta posla, jer one faktički ne postoje, rupe su u planovima. Kad su u pitanju trgovačka društva, trebat će donijeti odluku koja su za privatizaciju, a koja se isplati radi dobiti zadržati - naglasio je Boban.

Uglavnom DUUDI-jevi planovi su ambiciozni. Prodaja državnog udjela u Podravki, Končaru, Janafu, HT-u, Državnim nekretninama, Eutelsat Communicationsu i turističkim tvrtkama prve su na popisu koje bi mogle napuniti proračun. Brzo punjenje proračuna prodajom državne imovine moguće je samo od “živog kapitala”, odnosno onog koji je na tržištu i kojemu se može utvrditi cijena, dok “mrtvi kapital”, koji je za ovogodišnje punjenje proračuna spomenuo premijer Orešković, ima niz prepreka i teško ga je brzo osposobiti. Ali stavljanje “mrtvog kapitala” u razvojnu funkciju, kao što je primjerice niz državnih zemljišta, gdje se može nešto sijati i uzgajati, a ne da na njemu raste korov i glavinjaju štakori, sigurno je bolje nego ga držati neiskorištenim i zaparloženim potencijalom.

ČAK PET TISUĆA PRAZNIH STANOVA

Što se tiče zarade od prodaje objekata, doznaje se da bi novac brzo mogao sjesti od prodaje hotela Maestral i Imperijal, za koje je interes iskazalo navodno 15 ulagača, te projekta Muzil, za koji su pristigle dvije neobvezujuće ponude - francuskog investitora Boygues Batiment International i američke nekretninske tvrtke Forbes.

Velik su problem i stanovi u državnom vlasništvu, kako oni primjerice u Zagrebu, tako posebice i oni s područja koja su prije bila u statusu posebne državne skrbi u Slavoniji i Baranji. No, kako pojedinačna prodaja stanova ne bi imala dobar odjek u javnosti, plan je prodati cijelu tvrtku Državne nekretnine unutar koje se nalazi 5000 praznih stanova i poslovnih prostora, a neki od njih su i na vrlo atraktivnim lokacijama, kao što je uži centar Zagreba. Prema procjenama, od prodaje te tvrtke moglo bi se dobiti milijardu kuna. Interes već načelno imaju i mirovinski fondovi.

I dok za tvrtke koje su na tržištu problema s prodajom ne bi bilo, za “mrtvi kapital” utrživost je teška. Jer, primjerice, da bi se neiskorištena zemljišta stavila u funkciju, potrebno je prethodno riješiti imovinskopravne odnose, što je objektivni problem u birokratskim gnjavažama opterećnoj RH, zbog čega investitori zaziru od ulaska na takav administrativno nesređeni teren i odlaze u zemlje u okruženju poput Mađarske i Srbije, pa čak i u BiH.

I dok u Slavoniji i Baranji baš i nema zamjetnih površina (osim poljoprivrednih) u vlasništvu države, niz je atraktivnih terena na obali koji bi mogli privući velike inozemne investitore ili kupce, jer graditi hotele, s obzirom na turistički status RH u današnjem svijetu, i te kako je isplativo ulaganje, što pokazuje i sve veći interes Turske, Kine, Emirata... Po tom pitanju površine u Istri u prvom su planu, ali i lokacije poput Hidrobaza (u sklopu razvojnog projekta Brijuni Rivijera), kompleks zemljišta u općini Bale (Istra), Šepurine kod Zadra, sve do dubrovačkog primorja te zemljišta u Zdenčini i u Dugom Selu kod Zagreba.

POUČAN PRIMJER OTOKA VISA

Naravno da su izuzetno važni i potencijalno vrijedni te isplativi, ako se i kad se stave u funkciju (prodaju, zakupe... za inozemne ili domaće ulagače), i “mrtvi kapitali” bivše JNA. Državni ured za upravljanje državnom imovinom preuzeo je od hrvatske vojske čak 3000 garaža u Splitu i Zagrebu, za koje također treba riješiti imovinskopravne odnose, a tek onda se mogu i staviti u funkciju. A za koje će se, kao što je problem i sa stanovima, morati utvrditi realna cijena. Za prodaju nije spreman ni velik broj turističkih kompleksa zbog neriješenih imovinskopravnih odnosa.

Na kraju, sagledavajući problem “mrtvih kapitala” u cjelini, zaključak se svodi na jedno - najodgovornija je po tom pitanju bila i ostala država, odnosno državna uprava, uključujući i političke interese, dok se dosadašnja uloga DUUDI-ja uglavnom (uz časne izuzetke) svodila na državni servis bez efikasnog učinka. I najgore od svega - u velikom broju slučajeva država kao vlasnik objekata (vojarne, zgrade, zemljišta...), nije reagirala na lokalne, regionalne inicijative. Drugim riječima, “mrtve je kapitale” držala u svojoj nadležnosti, nezainteresirana za postizanje dogovora s gradovima i županijama koje su tražile upravljanje takvim dobrima, odnosno imale su ideja što i kako s “mrtvim kapitalima” na svom području, bilo da se radilo o prodaji, stavljanju u najam, prenamijeni i dr. Doduše, nešto se i uspjelo (primjerice, bivša vojarna Drava u Osijeku postala je sveučilišni kampus!), no golemu većinu takvih materijalnih dobara država i dalje drži u svom portfelju ne dopuštajući gradovima i županijama da s njima sami raspolažu i stave ih u funkciju.

Primjer do koje je razine taj problem eskalirao, jest i slučaj Visa. Naime, zbog više od dva desetljeća propadanja nakretnina bivše JNA na tom otoku, gradonačelnik Visa u kolovozu 2012. tužio je Republiku Hrvatsku. U međuvremenu je 38 napuštenih vojnih objekata postalo važan dio turističke ponude otoka...

Damir GREGOROVIĆ/Darko JERKOVIĆ

Pozivam sve odgovorne u državnoj upravi da se riješi pitanje, kako vojnih objekata, tako i drugih nekretnina koje su u vlasništvu države...

KOLINDA GRABAR KITAROVIĆ

Da bi se neiskorišteno zemljište stavilo u funkciju, potrebno je prethodno riješiti imovinskopravne odnose, što je velik birokratski problem u RH...

AKTIVNO VLASNIŠTVO
Moguća i prodaja udjela države u Končaru, Podravci, HT-u, Janafu...

Približno 200 milijuna kuna država bi mogla dobiti i od prodaje 0,46 posto udjela u tvrtki Eutelsat Communications. Država je vlasnik 25,07 posto dionica Končara, čijom bi se prodajom, uzme li se u obzir da je cijena dionice na burzi sada 645 kuna, moglo dobiti oko 416 milijuna kuna. No sigurno bi taj iznos bio i veći, jer svatko tko bi ušao s 25 posto dobio bi i kontrolni paket. U Podravci država ima 19,7 posto, a za što bi se moglo ubrati oko 400 milijuna kuna. I HT bi se mogao naći na bubnju, a od 1,78 posto, koliko država ima, moglo bi se dobiti 200 milijuna kuna. Razmatra se navodno i prodaja udjela u Janafu, a nije isključeno da se Vlada odupre i protivljenju javnosti i odluči se na prodaju udjela u Ini, od čega bi, prema procjenama, dobila četiri milijarde kuna. A nije isključeno da se krene i u smjeru izlazaka tvrtki na burzu i njihove dokapitalizacije, što je već bilo pripremljeno za HEP.

ŠTO KAŽU STRUČNJACI

O najavi premijera Oreškovića da će Vlada ozbiljno poraditi na rješavanju problema “mrtvih kapitala”, odnosno neiskorištenih objekata i zemljišta, svoje su mišljenje iznijeli ugledni ekonomski stručnjaci - dr. sc. Josip Tica, izvanredni profesor na katedri za makroekonomiju i gospodarski razvoj Ekonomskog fakulteta u Zagrebu, prof. dr. sc. Ivo Bićanić, redoviti profesor na istom fakultetu te Nenad Bakić, investitor, poduzetnik i analitičar.

JOSIP TICA: Racionalno je da prodate ili date u koncesiju sve što vam ne donosi rentu. Prinos na državnu imovinu daleko je manji od kamate koje država plaća na svoje dugove, tako da je zatvaranje dugova s imovinom najbezbolniji način smanjivanja duga i deficita.

NENAD BAKIĆ: Ovdje nema dileme, država od njih ima samo brigu, a mogla bi ostvariti prihode i, još važnije, bili bi stavljeni u funkciju, što znači prihode za sve dionike, cijeli ekosustav - lokalnu samoupravu, novozaposlene, ostale biznise...

IVO BIĆANIĆ: Problem prodaje staro je hrvatsko pitanje - privatizirati prodajom ili dati. Hrvatska se odlučila na prodaju i ima što ima. Prodaja traje dugo, podložna je korupciji i pogodovanju, generira nezadovoljstvo zbog prodaje ispod cijene... Davanje je brzo, ali je nemoguće bez društvenog konsenzusa, prelijeva bogatstvo, uglavnom se daje onima koji imaju. Ne vidim rješenje niti ga je dosad bilo i zemlja neprekidno petlja, jer se ne može odlučiti o cijeni. Rješenje je dati i uvesti porez na izvanrednu dobit.

JOSIP TICA: Mislim da je DUUDI u kratkom roku odradio golem posao, ali da je pred nama još jako mnogo posla. U svakom slučaju ovo je prostor u kojem se može napraviti jako mnogo pozitivnih i pametnih priča, ako se razumije priroda posla i ako politika jasno definira kuda i kojom dinamikom želi ići. U makroekonomskom smislu DUUDI ima funkciju punjenja proračuna koja je usporediva samo s Poreznom upravom.

NENAD BAKIĆ: Siguran sam da se u dijelu nekretnina radi o velikom neredu u knjigama, a istina je da mnoge vjerojatno i ne mogu lako naći kupca. S druge strane negativistička klima u našem društvu vjerojatno je plašila DUUDI da ih, ako treba, i pokloni. S druge strane postoji jako dobra ideja da se sve, ili velik dio tih nekretnina, zapakira u jedan fond koji bi se izlistao i onda bi svaki investitor to mogao kupiti kao neki “proxy” za ulaganje u Hrvatsku. Društvo koje bi upravljalo tim fondom bilo bi plaćeno po učinku i imalo velik motiv da proda ili iznajmi pojedine nekretnine.

TOMISLAV BOBAN:
Za prostore bivših vojarni javlja se sve više zainteresiranih kupaca

- Iz svakog segmenta državne imovine imamo nešto što zovemo mrtvi kapital. To smo podijelili na tri segmenta. Prvi su stanovi i poslovni prostori. RH ovog trenutka ima u svojoj evidenciji 5714 stanova. Ima 870 praznih stanova, 716 stanova gdje smo u suvlasništvu, a imamo i 1060 bespravno useljenih stanova. A imamo i jedan dio stanova gdje je već pokrenut postupak prodaje, ali tu nije bio neki odaziv...

- Drugi dio su nekurentne nekretnine u smislu bivših vojarni. Lako je prodati nešto što dobro kotira na burzama, no nama je cilj staviti u funkciju što više takve nekurentne imovine i što više uprihodovati od toga. DUUDI je preuzeo dosad preko 200 bivših vojarni, a tu je veliki problem s utvrđivanjem imovinsko-pravnih odnosa. No zainteresiranih ima, svaki dan mi dolaze jedan do dva investitora za te bivše vojarne. Nedavno su bili Slovaci za jednu nekretninu kod Brela. Htjeli bismo i to staviti u funkciju...

- Treći dio su najkurentnije dionice u našim najboljim tvrtkama.

Možda ste propustili...

PETAR VUŠKOVIĆ, NEOVISNI HRVATSKI EKONOMIST IZ ZAGREBA

Postavljen je jasan pokazatelj da znamo što želimo s novcem

KNJIŽEVNOST BEZ GRANICA: ALMIN KAPLAN, PISAC

Knjige bi trebale biti kao ploče koje puštamo s vremena na vrijeme

EUROPSKI STANDARDI: CENTRI IZVRSNOSTI U STRUKOVNOM OBRAZOVANJU

Mijenjati percepciju vrijednosti strukovnih zanimanja u društvu

Najčitanije iz rubrike
DanasTjedan danaMjesec dana
1

NACIONALNI PLAN OPORAVKA I OTPORNOSTI (I)

Novac je na pladnju, pametno ga iskoristimo

2

PAKLENA OSOVINA

Njemačka učinila sve kako bi Ukrajinu izručila Putinu

3

PETAR VUŠKOVIĆ, NEOVISNI HRVATSKI EKONOMIST IZ ZAGREBA

Postavljen je jasan pokazatelj da znamo što želimo s novcem