Premda je promet nekretninama, što je itekako dobro poznato, od početka recesije prepolovljen, građani i dalje prodaju i kupuju stanove, kuće, vikendice, garaže, zemljišta, pa i grobna mjesta...
I cijene nekretnina niže su nego recimo 2008. godine, ali i takve su, naravno, tržišne. Zlatno je pravilo trgovine da primjerice stan ili kuća ponuđeni na prodaju vrijede točno onoliko koliko je kupac taj stan ili kuću spreman platiti. Iako je obujam posla manji, u agencijama koje posreduju u prometu nekretninama ne sjede besposleni. Posla imaju, između ostalog i zbog toga što se smanjenjem prometa prepolovio i broj aktivnih agencija u Osječko-baranjskoj županiji, s 35 u 2008. na 17, koje rade danas.
U četiri osječke agencije - Tasman nekretnine, tvrtki Ljubek - Matijević nekretnine, Estate i Nekretnine Osijek - razgovarali smo s ovlaštenim agentima kako bismo dobili pregled stanja na tržištu nekretnina na području Osijeka i okolice.
“Studentski” stanovi
U Osijeku se i dalje najviše kupuju manji stanovi, površine do 50 četvornih metara. To su stanovi koje traže mlade obitelji jer su im cjenovno dostupni. Ovisno o lokaciji, kvaliteti zgrade, na kojem se katu nalaze, postojanju dizala, kako su uređeni i opremljeni, itd., mogu imati cijenu od 650 pa sve do tisuću eura za četvorni metar. Također režijski troškovi života u takvim stanovima relativno su niski, u usporedbi sa stanovima površine 80 ili 100 četvornih metara ili kućama. Osim toga, Osijek je sveučilišni grad i mnogi kupci stanova dolaze iz okolice kupujući manje stanove za djecu na školovanju ili studiju. Za mnoge je to financijski gledano pametan potez jer će isti stan za sedam do deset godina poslije prodati po istoj ili znatno višoj cijeni, a pri tome će uštedjeti mnogo novca koji bi izdvojili za plaćanje najma stana.
Međutim, potvrđuje nam Ljiljana Dimitrijević iz agencije Estate, u Osijeku nedostaje manjih stanova koji se daju u najam. Vidljivo je to jer se na svaki oglas za najam stana javljaju deseci zainteresiranih osoba.
Nakon što je graditeljstvo doživjelo veliki pad, posebice gradnja višestambenih zgrada koja je u propast odvukla mnoge građevinske tvrtke, stanogradnja ipak nije propala. Na području Osijeka umjesto velikih zgrada pojavio se trend gradnje tzv. urbanih vila. Krunoslav Šabić iz Tasman nekretnina kaže kako je riječ o kvalitetno građenim objektima s manjim brojem stanova, tri ili četiri, primjerice. U pitanju su komforni, opremljeni stanovi uz koje dolazi garaža, često i uređen vrt ili velika terasa. I takvi stanovi, kaže Šabić, ali i njegov kolega Domagoj Brljačić iz Nekretnina Osijek, brzo pronalaze kupce već pri početku gradnje, a cijene stanova kreću se, ovisno o visini predujma i drugim detaljima kod opremanja stana, od 1100 do 1200 eura za kvadrat. Takve manje zgrade, visine do dva kata, mnogo se bolje uklapaju u urbanističku sliku grada, posebice nekih mirnijih stambenih ulica koje su prije desetak godina nagrdile sporadično izrasle visoke stambene zgrade.
Pravo vrijeme za kupnju kuće
Najveći pad potražnje na tržištu nekretnina na području Osijeka i šire okolice odnosi se na kuće. Kuće se ipak prodaju, no ponuda je doista velika, a kupaca je vrlo malo, što kazuje da im je cijena niska. Dakle, pravo je vrijeme za kupnju. Vrhunski uređena kuća, u razini uređenosti stana koji vrijedi 900 eura za kvadrat, može se na području grada kupiti po cijeni od 500 eura za kvadrat, kaže Marijan Matijević, iz agencije Matijević nekretnine.
- Za kuće površine veće od 250 kvadrata kupci se teško pronalaze jer život u njima u pravilu znači visoke režijske troškove, a to si malo ljudi može priuštiti. Manje kuće su svakako cjenjenije. U pravilu se rijetko prodaju kuće skuplje od 80 tisuća eura na području grada, odnosno 60 tisuća eura u prigradskim naseljima i okolici Osijeka. U okolici grada cijene su doista vrlo niske. Imamo primjer kuće u Tenji na dvije etaže, površine 300 kvadrata, na velikoj okućnici, koja je procijenjena na samo 50 tisuća eura. Da je tri puta manja, cijena bi joj bila neznatno niža, vrijednost bi joj po kvadratu bila mnogo veća i prodavatelj bi lakše pronašao kupca - navodi primjer Matijević.
I Krunoslav Šabić navodi primjer kuće od 200-tinjak kvadrata u Tenji, u odličnom stanju, s centralnim grijanjem i okućnicom od 500 kvadrata, čija je cijena 65 tisuća eura.
Pri prodaji kuća, navode u agencijama, prilične teškoće stvaraju postupci legalizacije. Ljiljana Dimitrijević napominje kako su banke vrlo krute u odobravanju kredita za kupnju kuća, čak i kada su one legalne, sa svim dokumentima. Na te teškoće upozorava i Matijević, naglašavajući kako se prodaja zaustavlja i zbog banalnih razloga, poput traženja banke da se za kuću koja se koristi od 1968. godine ishodi uporabna dozvola, iako je nastanjena od svoje gradnje.
Igor MIKULIĆ
ENERGETSKI CERTIFIKATI DAJU REZULTATE
Energetski certifikati koje pri prodaji mora imati svaki stan ili kuća, koji pokazuju u kojem je energetskom razredu objekt, odnosno koliko će stanari morati izdvajati novca ponajprije za njegovo grijanje, daju rezultate. Valja reći kako je za to zaslužna ministrica graditeljstva i prostornog uređenja Anka Mrak Taritaš. “Za energetski rastrošne stanove ili kuće teže se pronalaze kupci, a cijena takvih objekata je svakako niža od sličnih s dobrom toplinskom izolacijom i stolarijom. Jednostavno kupci osim što vide u kakvom je stanju stan koji kupuju, certifikatom dobivaju dokaz kolike će poslije imati troškove stanovanja, što je jako dobro”, kaže Marijan Matijević iz agencije Matijević nekretnine.
UREĐENI STANOVI LAKŠE SE PRODAJU UNATOČ VIŠOJ CIJENI
Cijena, posebice stana, može varirati jer ovisi o mnogim čimbenicima. Marijan Matijević iz agencije Matijević nekretnine navodi primjere u kojima na cijenu značajno utječe uređenost korištenog stana. Tako je vlasnik trosobnog stana, površine 67 četvornih metara, na 2. katu u zgradi na Vijencu Stanka Vraza, kaže Matijević, stan prodao za 670 eura po kvadratu jer je procijenio da će novac utrošen na adaptaciju teško vratiti pri prodaji stana. “S druge strane dobro uređeni stanovi lakše pronađu kupce. Kupci su u pravilu mlade obitelji koje zbog ritma života ne žele gubiti vrijeme na građevinske radove u stanu i pristaju kvadrat platiti i 900 eura”, ističe on zaključujući kako ovlašteni agenti u agencijama pri procjeni stana moraju u obzir uzimati mnogo parametara kako bi na najbolji način savjetovali prodavatelje, upozoravajući ih na doista tržišnu cijenu.
Građane zanimaju kuće
Većina agencija nekretnine ponuđene na prodaju oglašava na svojim internetskim stranicama. Zanimljivo je kako u svim agencijama s čijim smo agentima razgovarali, kada su u pitanju kuće koje se prodaju, ističu velik nerazmjer između broja pregleda oglasa i izravnog zanimanja potencijalnih kupaca za te nekretnine. Gotovo je nevjerojatno, ističe nam Domagoj Brljačić iz Nekretnina Osijek, baš kao i Marijan Matijević iz agencije Matijević nekretnine, kako pojedine oglase za kuće pregleda i nekoliko tisuća posjetitelja internetske stranice, dok istovremeno nitko od njih ne pokaže izravno zanimanje za kupnju kuće. Ovu pojavu tumače kao posljedicu gospodarske situacije, velike nezaposlenosti, odnosno pesimizma u društvu. “Sasvim je sigurno da kod nekih ljudi postoji želja za kućom, koja pruža veći komfor od stana, no očito ih u tome sputava financijska situacija. Vjerujem da će potražnja za kućama znatno porasti promjenom gospodarskih trendova”, kažu Brljačić i Matijević.
I GROBNICE U PONUDI NEKRETNINA
Kolika god kriza bila, ljudi se rađaju, odrastaju, školuju, žene, stvaraju obitelji, stare i umiru. A sve te faze u životu na neki su način vezane uz određene nekretnine, podsjeća Ljiljana Dimitrijević iz agencije Estate. Govori to s razlogom, naglašavajući kako u agencijama za posredovanje u prometu nekretnina u ponudi imaju i - grobna mjesta. A ona su itekako tražena, kaže ona. Navodi pri tome primjer dvaju osječkih groblja - Retfalačkog i Groblja svete Ane, koja su na cijeni. Primjerice betonirana grobnica, koju u ponudi ima Estate, stoji tri tisuće eura, a dvostruko grobno mjesto 15 tisuća kuna. Cijene, baš kao i kod drugih nekretnina, ovise o lokaciji na groblju.
VIKENDICE VEĆ ZA PET TISUĆA EURA
Cijene vikendicama, slično kao i kućama, vrlo su niske, zbog male potražnje i velike ponude. Možemo navesti nekoliko primjera, poput one na Mišinom brdu, kod Bijelog Brda, površine 110 kvadrata, na okućnici od 1300 kvadrata, za koju prodavatelj traži 13 tisuća eura. U Aljmašu, Erdutu, Karašici i drugim vikend-naseljima mnogo je vikendica koje se mogu kupiti već za pet tisuća eura ili onih uređenih, legaliziranih, za 15 do 17 tisuća eura. Tu je i primjer nove, odlično uređene vikendice u Gajiću, na okućnici od 4500 kvadrata, koja je procijenjena na 38 tisuća eura. Poljoprivredno zemljište, za razliku od vikendica, prilično je traženo. Posebice veće površine, od 20 i više hektara. Cijena hektara, ovisno o kvaliteti zemljišta i pristupu, može biti od pet do sedam tisuća eura.